Hipoteca

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado con un bien inmueble. El prestatario acepta una serie de pagos mensuales fijos; el prestamista mantiene un gravamen sobre la propiedad hasta que el préstamo se haya reembolsado íntegramente. Si el prestatario incumple, el prestamista puede ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar el saldo pendiente.

La matemática es la fórmula estándar del préstamo amortizante. Dados el importe del préstamo P, el tipo mensual r (tipo anual dividido entre 12) y el plazo n en meses, la cuota mensual es:

M = P · r / (1 − (1 + r)^−n)

En una hipoteca típica a tipo fijo a 30 años, los primeros pagos están dominados por los intereses y los últimos por el capital. El punto de inflexión se produce alrededor del año 15-18 dependiendo del tipo. Este patrón de intereses anticipados es la razón por la que refinanciar o vender antes de tiempo puede ser costoso en relación con el total de intereses que pagarías durante el plazo completo.

Las hipotecas a tipo variable (ARM) reemplazan el tipo fijo por uno que se reajusta periódicamente frente a un índice más un margen. Las hipotecas de solo intereses difieren los pagos de capital durante un período inicial fijo. Ambas intercambian certeza por flexibilidad de flujo de caja.

Usa nuestra calculadora de hipotecas para la matemática de la cuota mensual, o nuestra guía de hipoteca a 15 años vs 30 años para la pregunta sobre el plazo.

Hipotecas conformes, jumbo y respaldadas por el gobierno: las hipotecas en EE. UU. se dividen en tres categorías regulatorias que afectan al tipo, al mínimo de entrada y a los estándares de calificación. Los préstamos conformes cumplen los estándares de Fannie Mae / Freddie Mac (límite del préstamo ~$766.550 en 2024 para la mayoría de los condados, más alto en zonas de alto coste) y obtienen los tipos más favorables porque pueden titulizarse. Los préstamos jumbo superan el límite conforme y tienen tipos ligeramente más altos, además de requisitos más estrictos de ingresos y reservas. Los préstamos respaldados por el gobierno (FHA, hasta el 96,5% de LTV con estándares de crédito más relajados; VA, sin entrada para veteranos cualificados; USDA, zonas rurales) ofrecen condiciones favorables a cambio de comisiones de garantía iniciales y continuas. La mayoría de los programas para compradores primerizos usan una de las tres vías gubernamentales.

Las estructuras hipotecarias internacionales difieren sustancialmente: la hipoteca a tipo fijo a 30 años con amortización anticipada sin restricciones es en gran medida una innovación americana. Las hipotecas en el Reino Unido suelen fijar el tipo durante 2-5 años y luego pasan a un tipo variable; las canadienses se amortizan en 25-30 años, pero fijan el tipo durante 5 años antes de la renovación obligatoria; las alemanas suelen tener un tipo fijo durante 10-15 años con importantes penalizaciones por amortización anticipada. La hipoteca fija a 30 años en EE. UU. existe porque Fannie Mae y Freddie Mac compran y titulizan el riesgo de tipo largo alejándolo de los prestamistas individuales. La mayoría de los demás países carecen de una estructura comparable de mercado secundario patrocinada por el gobierno, por lo que los prestamistas privados limitan su exposición a los tipos con plazos más cortos. Referencia: CFPB — Mortgage loan options.