Taux hypothécaire américain à 30 ans vs bons du Trésor à 10 ans : l'écart qui explique votre APR

Les taux hypothécaires fixes à 30 ans aux États-Unis ne sont pas directement fixés par la Réserve fédérale. Ils sont fixés par le marché obligataire — spécifiquement le marché secondaire des titres adossés à des créances hypothécaires, qui se tarifie sur le rendement des bons du Trésor à 10 ans avec un écart pour le risque de crédit, l’optionnalité de remboursement anticipé et la marge de service. Comprendre cet écart fait la différence entre traiter les taux hypothécaires comme des actualités politiques et les traiter comme un résultat prévisible du marché obligataire.

La tendance de long terme

L’enquête Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac suit le taux hypothécaire moyen américain à taux fixe sur 30 ans depuis 1971. Les rendements des bons du Trésor proviennent de la publication quotidienne du Trésor américain des taux à maturité constante. Calcul de l’écart (taux hypothécaire moins bon du Trésor à 10 ans) :

Moyenne de long terme : ~1,7 point de pourcentage. 2022-2023 a vu l’écart s’élargir à ~2,5-2,9 pp — bien en dehors de la fourchette normale. Mi-2024 l’a ramené vers la normale, mais pas entièrement.

Ce qui détermine l’écart

L’écart rémunère le marché obligataire pour quatre choses :

1. Optionnalité de remboursement anticipé.Les emprunteurs peuvent refinancer quand les taux baissent. Le détenteur du titre adossé à des créances perd l’obligation à fort coupon et est remboursé prématurément dans un environnement de taux plus bas — une propriété de convexité négative pour laquelle les acheteurs d’obligations exigent une compensation.
2. Risque de crédit.Certains emprunteurs font défaut. Même avec l’assurance hypothécaire et le soutien gouvernemental (Fannie/Freddie), le risque de crédit résiduel doit être tarifé.
3. Marge de service et d’origination.Les originateurs (banques) conservent ~25-75 points de base ; les prestataires de service (l’entité qui collecte votre mensualité) prennent ~25 pb annuellement.
4. Facteurs techniques du marché.Quand la Fed achète des titres adossés à des créances (assouplissement quantitatif), les écarts se compriment. Quand la Fed laisse les titres s’amortir (resserrement quantitatif), les écarts s’élargissent. L’élargissement de 2022-2023 est largement attribué au resserrement quantitatif de la Fed.

Ce que cela signifie pour un emprunteur

Aujourd’hui vs la moyenne historique

Si le bon du Trésor à 10 ans est à 4,2 % et que l’écart historique moyen est de 1,7 pp, un taux hypothécaire “normal” serait de 5,9 %. En 2024, les taux hypothécaires sont de 6,5-7 %, impliquant un écart de ~2,5 pp — environ 0,8 pp au-dessus de la normale.

Traduction : même si les rendements à 10 ans restent stables, les taux hypothécaires ont ~0,5-0,75 % de marge à la baisse si l’écart se normalise. C’est le cas technique pour attendre un refinancement — bien que prévoir le timing soit un pari séparé.

Le lien avec la Fed (réel mais indirect)

Les décisions de taux de la Réserve fédérale affectent les taux hypothécaires, mais le lien est indirect. La Fed fixe le taux des fonds fédéraux (au jour le jour). Cela se propage à travers la courbe des rendements vers les bons du Trésor à 2 ans, 5 ans, 10 ans. Les taux hypothécaires suivent le taux à 10 ans, pas directement le taux des fonds fédéraux.

Implication : une annonce de baisse des taux de la Fed ne réduit pas immédiatement les taux hypothécaires. Le marché obligataire a généralement déjà intégré la trajectoire attendue des baisses ; les taux hypothécaires bougent sur la composante surprise, pas la décision nominale.

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Utilisez notre calculateur de prêt immobilier avec le taux à 30 ans en vigueur (celui qu’on vous propose) et une estimation dans 5 ans (bon du Trésor à 10 ans actuel + 1,7 pp d’écart historique). La différence est l’“optionnalité de refinancement” intégrée dans votre taux actuel. Si vous la payez (et c’est le cas), utilisez-la — le refinancement est la réalisation de cette option.

L’élargissement de l’écart 2022-2023, décomposé

Les analystes de la Fed et les chercheurs académiques ont attribué l’élargissement de l’écart 2022-2023 (~1 pp au-dessus de la normale) approximativement ainsi :

• ~40 pb de la volatilité des taux d’intérêt (prime de convexité négative).
• ~30-40 pb du resserrement quantitatif de la Fed (demande réduite de titres adossés à des créances).
• ~15-20 pb du stress du bilan bancaire (ère SVB, mars 2023).
• Reste : friction dans le canal d’origination, préoccupations sur la qualité du crédit, résiduel.

Les deux premières sont réversibles par politique (la Fed pourrait reprendre les achats de titres adossés à des créances) ; les autres se normalisent seules au fur et à mesure que le cycle avance. C’est la base technique des prévisions selon lesquelles les écarts hypothécaires “devraient” se comprimer en 2025-2026 — bien que les prévisions de ce type aient un bilan embarrassant.

Enseignement pratique pour les acheteurs de prêts immobiliers

1. Les taux hypothécaires ne sont pas fixés par la Fed. Ils suivent le bon du Trésor à 10 ans plus ~1,7 pp en moyenne.
2. L’écart actuel (~2,5 pp) est supérieur à la moyenne de long terme. Cela implique ~0,5-0,75 pp de baisse potentielle des taux hypothécaires sans aucun changement des rendements des bons du Trésor.
3. Une décision de taux de la Fed déplace rarement les taux hypothécaires de plus de 10 pb le jour même — le marché obligataire l’a intégré des semaines à l’avance.
4. Le calcul du seuil de rentabilité du refinancement devrait supposer que les taux baissent d’environ 0,5 pp au cours des 12 à 24 prochains mois ; fermer bientôt au taux actuel échange cette option contre la certitude.

Méthodologie

Le jeu de données combine deux séries publiées par des agences gouvernementales à long terme. Toutes deux sont disponibles publiquement et librement redistribuables.

• Série de taux hypothécaires : Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS) moyenne hebdomadaire du taux hypothécaire fixe à 30 ans, de janvier 1971 au T3 2024.
• Série de rendements des bons du Trésor :taux de la courbe de rendement des bons du Trésor américain à maturité constante (CMT) pour l’échéance à 10 ans, même fenêtre.
• Définition de l’écart : ecart_t = taux_hypothecaire_t − ust10_t, calculé hebdomadairement en utilisant l’observation PMMS du jeudi alignée sur la clôture des bons du Trésor du jeudi.
• Moyennes de période : moyenne arithmétique simple des observations hebdomadaires dans chaque décennie ou période nommée.
• Décomposition de l’écart (2022-2023) :attributions reproduites du blog Liberty Street Economics de la Federal Reserve Bank of New York “The Spread Between Primary Mortgage Rates and Treasury Yields” (2023) ; nous rapportons leurs attributions en points de base sans ajustement.
• Taille de l’échantillon : environ 2 800 observations hebdomadaires sur toute la fenêtre.

Principales conclusions

• 1,7 point de pourcentageest l’écart moyen de long terme (pondéré 1990-2019), avec des moyennes décennales allant de 1,31 pp (années 1990) à 1,99 pp (2020-2021).
• Écart moyen de 2,85 pp en 2023— le plus large écart soutenu dans l’ère moderne PMMS, environ 1,1 pp au-dessus de la moyenne de long terme.
• ~40 pb de l’élargissement 2022-2023 attribués à la prime de convexité négative liée à la volatilité des taux d’intérêt (Fed NY Liberty Street, 2023).
• ~30-40 pb attribués au resserrement quantitatif de la Fed— demande réduite de titres adossés à des créances au fur et à mesure que le bilan de la Fed s’amortit.
• Sensibilité du taux hypothécaire aux surprises sur les fonds fédéraux : ~0,1 pp par mouvement de fonds fédéraux de 25 pb de surprise le jour de l’annonce (estimations d’études d’événements de diverses recherches de Wall Street 2024).
• Potentiel de normalisation implicite :si l’écart revient à la moyenne de long terme de 1,7 pp avec des rendements des bons du Trésor inchangés, les taux hypothécaires ont ~0,5-0,75 pp à la baisse.

Mises en garde / Sources de biais

• PMMS sur-échantillonne les prêts conformes de premier rang. L’enquête Freddie Mac cible les prêts conformes bien qualifiés, qui se négocient plus serrés que le prêt de marché moyen. Les taux jumbo et non conformes peuvent être 25 à 100 pb au-dessus de la moyenne PMMS.
• L’écart est ponctuel dans le temps, pas réalisé. Un emprunteur qui bloque en semaine N paie pour 30 ans ; l’écart au moment du blocage détermine le coût sur la durée. Les moyennes de période sont utiles pour le contexte, pas pour les décisions individuelles des emprunteurs.
• Les rendements des bons du Trésor bougent quotidiennement ; PMMS est hebdomadaire. L’alignement hebdomadaire du jeudi introduit ~5-10 pb de bruit dans la série d’écart pendant les semaines volatiles.
• Les données pré-1990 sont sujettes à un biais de changement structurel. Le marché hypothécaire était beaucoup plus petit, les marchés MBS moins développés, et les produits ARM dominaient davantage le volume. L’historique des écarts 1971-1989 existe mais n’est pas directement comparable aux conditions modernes.
• Les estimations de décomposition de l’écart dépendent du modèle. L’attribution 40/30/15 pb est une estimation publiée ; des chercheurs concurrents ont rapporté des répartitions différentes.
• Le bilan des prévisions est mauvais. Les arguments “l’écart devrait se comprimer” ont été avancés (et ratés) à plusieurs moments depuis 2022.

Sources

Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (données hebdomadaires 1971-présent) ; taux de la courbe de rendement des bons du Trésor américain ; Federal Reserve Bank of New York “The Spread Between Primary Mortgage Rates and Treasury Yields” (Liberty Street Economics, 2023) ; JPMorgan Chase “US Fixed Income Strategy” perspectives T4 2024 ; Vickery & Wright (2013), “TBA Trading and Liquidity in the Agency MBS Market,” FRBNY Economic Policy Review, vol. 19, pp. 1-18.