PITI

PITI désigne Principal, Intérêts, Taxes et Insurance (assurance) — les quatre composantes d’un paiement hypothécaire mensuel américain typique. Les prêteurs utilisent le PITI comme dénominateur des ratios d’accessibilité liés au logement (le ratio frontal de 28 % dans la règle 28/36).

Ce que comprend chaque composante :

• Principal — la partie du paiement qui réduit le solde restant du prêt. Plus faible en début ; plus élevée en fin selon l’amortissement standard.
• Intérêts — ce que le prêteur facture pour le privilège d’emprunter. Plus élevés en début ; diminuent au fil du temps à mesure que le principal baisse.
• Taxes — taxes foncières, généralement détenues en séquestre et payées par le prêteur en votre nom. Les taux américains varient de 0,3 à 2,5 % de la valeur de la propriété par an selon l’État.
• Assurance — assurance habitation (également généralement en séquestre). Inclut parfois le PMI (Private Mortgage Insurance) si l’apport est inférieur à 20 %, et les frais HOA si applicables.

Le PITI est le chiffre à comparer entre les offres de prêt — pas le paiement hypothécaire affiché, qui exclut les taxes et l’assurance. Deux hypothèques avec le même paiement P+I affiché peuvent avoir des PITI très différents si les taxes foncières divergent.

Notre calculateur hypothécaire décompose le paiement mensuel en P+I et vous permet d’ajouter taxes et assurance séparément. Pour la vision globale de l’accessibilité, voir combien de maison puis-je me permettre ?

PITIA — la version avec les frais HOA explicitement ajoutés : les condominiums, les lotissements planifiés et de nombreuses nouvelles subdivisions comportent des frais HOA que les prêteurs incluent dans le calcul de l’accessibilité même si l’emprunteur ne les détient pas en séquestre. Pour un condo typique avec 300 $ de frais HOA et un paiement P+I de 2 200 $, la différence est significative. Extrayez toujours les frais HOA de l’annonce et ajoutez-les manuellement lors de la recherche de condos. Le CFPB exige que les prêteurs divulguent les HOA dans l’estimation de prêt.

Chocs de réévaluation des taxes foncières en séquestre : la portion taxes du PITI est fixée à la clôture sur la base de la dernière évaluation, mais les réévaluations se produisent sur un cycle pluriannuel dans de nombreuses juridictions américaines. Après un an ou deux, la valeur évaluée rattrape le prix d’achat réel et la facture de taxes foncières monte — parfois de 30 à 50 %. Les nouveaux acheteurs confondent régulièrement cela avec « l’hypothèque a augmenté ». Référence : CFPB — Explication de l’estimation de prêt.

Exemple concret

Achat d’une propriété à 450 000 $ avec 10 % d’apport (prêt 405 000 $), 30 ans fixe à 7,0 %. Principal + intérêts = 2 695 $/mois en utilisant la formule d’amortissement standard. Taxes foncières à 1,2 % de la valeur : 450 000 $ × 1,2 % / 12 = 450 $/mois. Assurance habitation à 1 500 $/an : 125 $/mois. PMI (LTV est 90 %, au-dessus de 80 %) à 0,5 %/an du solde du prêt : 405 000 $ × 0,5 % / 12 = 169 $/mois. PITI total : 2 695 + 450 + 125 + 169 = 3 439 $/mois. Le paiement « hypothécaire » affiché (2 695 $) sous-estime le coût mensuel réel de 28 %. En appliquant la règle DTI frontale de 28 %, ce PITI nécessite un revenu mensuel brut de 3 439 / 0,28 ≈ 12 282 $, soit ~147 000 $/an.

Pourquoi et quand cela importe

Le PITI est ce que votre compte bancaire voit réellement chaque mois, et ce que les souscripteurs utilisent pour décider d’accorder le prêt. L’écart entre le « paiement hypothécaire » dans les photos d’annonces et le PITI réel est la source principale du regret des acheteurs de première année. Les décisions de refinancement reposent également sur le PITI et non sur le P+I : un refinancement réduisant les intérêts de 0,5 % peut économiser 150 $/mois sur P+I, mais si cela réinitialise le séquestre et que la nouvelle évaluation fiscale entre en vigueur, le PITI net peut être stable ou plus élevé. Référence : Fannie Mae — Capacité de remboursement / Hypothèque qualifiée.