Mutuo

Un mutuo è un prestito a lungo termine garantito da un immobile. Il mutuatario si impegna a una serie di pagamenti mensili fissi; il mutuante detiene un privilegio sulla proprietà fino al rimborso completo del prestito. Se il mutuatario è insolvente, il mutuante può pignorare e vendere la proprietà per recuperare il saldo residuo.

La matematica è la formula standard del prestito a ammortamento. Dato l’importo del prestito P, il tasso mensile r (tasso annuo diviso per 12) e il termine n mesi, la rata mensile è:

M = P · r / (1 − (1 + r)^−n)

In un tipico mutuo a 30 anni a tasso fisso, le prime rate sono dominate dagli interessi e le ultime dal capitale. Il crossover avviene intorno all’anno 15-18 a seconda del tasso. Questo schema di interessi front-loaded è il motivo per cui rifinanziare o vendere in anticipo può essere costoso rispetto agli interessi totali che si pagherebbero sull’intero periodo.

I mutui a tasso variabile (ARM) sostituiscono il tasso fisso con uno che si resetta periodicamente rispetto a un indice più un margine. I mutui interest-only differiscono i pagamenti del capitale per un periodo iniziale fisso. Entrambi scambiano la certezza con la flessibilità del flusso di cassa.

Usa il nostro calcolatore del mutuo per il calcolo della rata mensile, o la nostra guida 15 anni vs 30 anni per la scelta del periodo.

Conforme vs jumbo vs garantito dal governo: i mutui statunitensi rientrano in tre categorie normative che influenzano il tasso, il minimo di acconto e gli standard di qualificazione. I prestiti conformi soddisfano gli standard di Fannie Mae / Freddie Mac (limite prestito ~$766.550 nel 2024 per la maggior parte delle contee, più alto nelle aree ad alto costo) e ottengono i tassi più favorevoli perché possono essere cartolarizzati. I prestiti jumbo superano il limite conforme e portano tassi leggermente più alti più requisiti più rigidi di reddito e riserve. I prestiti garantiti dal governo — FHA (fino al 96,5% LTV con standard creditizi più flessibili), VA (zero acconto per i veterani qualificati), USDA (aree rurali) — offrono condizioni favorevoli in cambio di commissioni di garanzia anticipate e correnti. La maggior parte dei programmi per i primi acquirenti usa uno dei tre percorsi governativi.

Le strutture ipotecarie internazionali differiscono sostanzialmente:il mutuo a tasso fisso a 30 anni con rimborso anticipato illimitato è in gran parte un’innovazione americana. I mutui britannici tipicamente fissano il tasso per 2-5 anni poi tornano a un tasso variabile; i mutui canadesi si ammortizzano su 25-30 anni ma fissano il tasso per 5 anni prima del rinnovo obbligatorio; i mutui tedeschi spesso girano su un tasso fisso per 10-15 anni con significative penali per rimborso anticipato. Il mutuo fisso statunitense a 30 anni esiste perché Fannie Mae e Freddie Mac acquistano e cartolarizzano il rischio del tasso a lungo termine dalle singole banche. La maggior parte degli altri paesi non dispone di una struttura comparabile di mercato secondario sponsorizzata dal governo, quindi le banche private limitano la loro esposizione al tasso con termini più brevi. Riferimento: CFPB — Mortgage loan options.