PITI

PITI sta per Principal (Capitale), Interest (Interessi), Taxes (Tasse) e Insurance (Assicurazione) — i quattro componenti di un tipico pagamento mensile di mutuo statunitense. I prestatori usano il PITI come denominatore dei rapporti di accessibilità legati all’abitazione (il rapporto front-end del 28% nella regola 28/36).

Cosa include ogni componente:

• Capitale — la parte del pagamento che riduce il saldo residuo del prestito. Inizialmente piú piccolo; piú grande verso la fine secondo l’ammortamento standard.
• Interessi — ciò che il prestatore addebita per il privilegio di prendere in prestito. Inizialmente piú grande; diminuisce nel tempo man mano che il capitale cala.
• Tasse — tasse sulla proprietà, tipicamente trattenute in deposito a garanzia e pagate dal prestatore per tuo conto. I tassi negli Stati Uniti variano dallo 0,3% al 2,5% del valore dell’immobile all’anno per stato.
• Assicurazione — assicurazione del proprietario di casa (anch’essa tipicamente in deposito a garanzia). A volte include il PMI (Private Mortgage Insurance) se l’acconto è inferiore al 20%, e le spese HOA se applicabili (sebbene queste siano tecnicamente separate dal PITI).

Il PITI è il numero da confrontare tra le offerte di prestito — non il pagamento del mutuo in evidenza, che esclude tasse e assicurazione. Due mutui con lo stesso pagamento P+I in evidenza possono avere PITI molto diversi se le tasse sulla proprietà divergono (Texas vs Colorado, per esempio).

Il nostro calcolatore del mutuo suddivide il pagamento mensile in P+I e ti consente di aggiungere separatamente tasse e assicurazione. Per un quadro più ampio sull’accessibilità, consulta quanto posso permettermi per una casa?

PITIA — la versione con HOA esplicitamente aggiunta: condomini, sviluppi ad unità pianificate e molte nuove suddivisioni comportano spese HOA che i prestatori includono nel calcolo dell’accessibilità anche se il mutuatario non le gestisce in deposito a garanzia. L’acronimo “PITIA” (con Valutazione HOA) è la versione espansa formale; alcuni prestatori riportano invece il “pagamento abitativo totale”. Per un tipico condominio con 300 $ di spese HOA e un pagamento P+I di 2.200 $, la differenza è significativa — un acquirente che si qualifica per 2.800 $ PITI non può effettivamente permettersi l’unità perché il PITIA è più vicino a 3.100 $. Recupera sempre la quota HOA dall’annuncio e aggiungila manualmente quando guardi i condomini. Il CFPB richiede ai prestatori di divulgare l’HOA nella stima del prestito.

Shock da rivalutazione delle tasse sulla proprietà in deposito a garanzia: la componente fiscale del PITI viene impostata alla chiusura sulla base della valutazione piú recente, ma le rivalutazioni avvengono su un ciclo pluriennale in molte giurisdizioni statunitensi. Dopo un anno o due, il valore valutato raggiunge il prezzo di acquisto effettivo e la bolletta delle tasse sulla proprietà aumenta — a volte del 30-50%. Il conto di deposito a garanzia risulta insufficiente, e il pagamento mensile aumenta l’anno seguente per ricostituirlo e coprire la bolletta corrente più alta. I nuovi acquirenti confondono regolarmente questo con “il mutuo è aumentato” quando in realtà è cambiata solo la componente fiscale in deposito a garanzia. Riferimento: CFPB — Spiegazione della stima del prestito.

Esempio pratico

Acquisto di una casa da 450.000 $ con il 10% di acconto (prestito 405.000 $), tasso fisso a 30 anni al 7,0%. Capitale + interessi = 2.695 $/mese usando la formula di ammortamento standard. Tasse sulla proprietà all’1,2% del valore: 450.000 $ × 1,2% / 12 = 450 $/mese. Assicurazione del proprietario di casa a 1.500 $/anno: 125 $/mese. PMI (LTV è 90%, superiore all’80%) allo 0,5%/anno del saldo del prestito: 405.000 $ × 0,5% / 12 = 169 $/mese. PITI totale: 2.695 $ + 450 $ + 125 $ + 169 $ = 3.439 $/mese. Il “pagamento del mutuo” in evidenza (2.695 $) sottostima il costo mensile effettivo del 28%. Applicando la regola DTI front-end del 28%, questo PITI richiede un reddito lordo mensile di 3.439 $ / 0,28 ≈ 12.282 $, ovvero circa 147.000 $/anno. Gli acquirenti che fanno acquisti basandosi solo sul P+I in evidenza si qualificano regolarmente per case il cui PITI non supera l’effettiva sottoscrizione del prestatore.

Quando e perché è importante

Il PITI è ciò che il tuo conto bancario vede effettivamente ogni mese, e ciò che i sottoscrittori usano per decidere se concedere il prestito. La discrepanza tra il “pagamento del mutuo” nelle foto degli annunci e il PITI reale è la principale fonte di rimpianto dei nuovi acquirenti nel primo anno — molti acquirenti non budgetizzano affatto per il deposito a garanzia delle tasse e dell’assicurazione e rimangono sorpresi quando il prelievo mensile è del 25-40% più alto del P+I su cui avevano pianificato. Anche le decisioni di rifinanziamento dipendono dal PITI e non dal P+I: un rifinanziamento che taglia gli interessi dello 0,5% potrebbe risparmiare 150 $/mese sul P+I, ma se reimposta il deposito a garanzia e si attiva la nuova valutazione delle tasse sulla proprietà, il PITI netto potrebbe essere invariato o più alto. Quando confronti le offerte, chiedi il PITI completo da ogni prestatore nella Stima del Prestito (pagina 1, “Pagamento mensile totale stimato”) e confronta quei numeri — sono l’unica cifra direttamente comparabile. Riferimento: Fannie Mae — Capacità di rimborso / Mutuo qualificato.