PITI

PITI significa Principal, Interest (Juros), Taxes (Impostos) e Insurance (Seguro) — os quatro componentes de um pagamento mensal típico de hipoteca nos EUA. Os credores usam o PITI como denominador das proporções de acessibilidade relacionadas à habitação (a proporção front-end de 28% na regra 28/36).

O que entra em cada componente:

• Principal — a parte do pagamento que reduz o saldo do empréstimo restante. Menor no início; maior no final sob a amortização padrão.
• Juros — o que o credor cobra pelo privilégio de tomar emprestado. Maior no início; diminui com o tempo à medida que o principal cai.
• Impostos — impostos sobre a propriedade, tipicamente mantidos em escrow e pagos pelo credor em seu nome. As taxas nos EUA variam de 0,3-2,5% do valor do imóvel por ano por estado.
• Seguro — seguro residencial (também tipicamente mantido em escrow). Às vezes inclui PMI (Private Mortgage Insurance) se o pagamento de entrada for inferior a 20%, e taxas de HOA se aplicável (embora tecnicamente sejam separadas do PITI).

PITI é o número a comparar entre ofertas de empréstimo — não o pagamento de hipoteca do título, que exclui impostos e seguro. Duas hipotecas com o mesmo pagamento de título P+J podem ter PITI muito diferentes se os impostos sobre a propriedade divergirem (Texas vs Colorado, por exemplo).

Nossa calculadora de hipoteca divide o pagamento mensal em P+J e permite adicionar impostos e seguro separadamente. Para uma visão mais ampla de acessibilidade, consulte quanto de imóvel posso pagar?

PITIA — a versão com HOA explicitamente adicionado: condomínios, incorporações de unidades planejadas e muitas subdivisões mais novas têm taxas de HOA que os credores incluem no cálculo de acessibilidade mesmo que o mutuário não as mantenha em escrow. O acrônimo “PITIA” (com HOA Assessment) é a versão expandida formal; alguns credores relatam “pagamento total de habitação” em vez disso. Para um condomínio típico com taxas de HOA de $300 e um pagamento de P+J de $2.200, a diferença é significativa — um comprador qualificado para $2.800 PITI não pode realmente pagar a unidade porque o PITIA está mais próximo de $3.100. Sempre obtenha a taxa de HOA do anúncio e adicione-a manualmente ao comprar condomínios. O CFPB exige que os credores divulguem o HOA na estimativa do empréstimo.

Choques de escrow de imposto sobre a propriedade: a parte de impostos do PITI é estabelecida no fechamento com base na avaliação mais recente, mas as reavaliações ocorrem em um ciclo de vários anos em muitas jurisdições dos EUA. Após um ou dois anos, o valor avaliado alcança o preço real de compra e a conta de imposto sobre a propriedade salta — às vezes em 30-50%. A conta de escrow fica em déficit, e o pagamento mensal aumenta no ano seguinte para reabastecê-la mais a conta recorrente mais alta. Novos compradores regularmente confundem isso com “a hipoteca subiu” quando, na verdade, apenas a parte de imposto mantida em escrow mudou. Referência: CFPB — Explicação da estimativa de empréstimo.

Exemplo prático

Compre um imóvel de $450.000 com 10% de entrada (empréstimo de $405.000), taxa fixa de 30 anos a 7,0%. Principal + juros = $2.695/mês usando a fórmula de amortização padrão. Impostos sobre a propriedade a 1,2% do valor: $450.000 × 1,2% / 12 = $450/mês. Seguro residencial a $1.500/ano: $125/mês. PMI (LTV é 90%, acima de 80%) a 0,5%/ano do saldo do empréstimo: $405.000 × 0,5% / 12 = $169/mês. PITI total: $2.695 + $450 + $125 + $169 = $3.439/mês. O “pagamento de hipoteca” do título ($2.695) subestima o custo mensal real em 28%. Aplicando a regra DTI front-end de 28%, este PITI requer renda mensal bruta de $3.439 / 0,28 ≈ $12.282, ou ~$147.000/ano. Compradores que compram apenas pelo P+J do título rotineiramente se qualificam no papel para imóveis cujo PITI falha na subscrição real do credor.

Quando e por que isso importa

PITI é o que sua conta bancária realmente vê a cada mês, e o que os subscritores usam para decidir se vão emprestar. A discrepância entre “pagamento de hipoteca” nas fotos do anúncio e o PITI real é a maior fonte de arrependimento dos compradores no primeiro ano — muitos não orçam para o escrow de impostos e seguros e ficam surpresos quando o débito mensal é 25-40% maior do que o P+J que planejaram. As decisões de refinanciamento também dependem do PITI, não do P+J: um refinanciamento que corta os juros em 0,5% pode economizar $150/mês em P+J, mas se redefinir o escrow e a nova avaliação de imposto entrar em vigor, o PITI líquido pode ser estável ou mais alto. Ao comparar ofertas, peça o PITI completo de cada credor na Estimativa do Empréstimo (página 1, “Pagamento Total Mensal Estimado”) e compare esses números — eles são o único valor diretamente comparável. Referência: Fannie Mae — Capacidade de Pagar / Hipoteca Qualificada.