DTI

DTI (Deuda sobre Ingresos) es el ratio del total de pagos mensuales de deuda respecto a los ingresos brutos mensuales, expresado como porcentaje. Los prestamistas hipotecarios lo utilizan como ratio back-end para evaluar tu elegibilidad para un préstamo.

Dos variantes:

• DTI front-end — solo deuda relacionada con la vivienda (PITI: principal, intereses, impuestos, seguro). Techo estándar: 28% de los ingresos brutos para un préstamo conservador.
• DTI back-end — todos los pagos de deuda (PITI de vivienda más préstamos de auto, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito, pensión alimenticia, manutención infantil). Techo estándar: 36% conservador, 43% bajo la regla de Hipoteca Cualificada, hasta 50% en algunos programas FHA.

Aspectos que sorprenden a los prestatarios:

• Ingresos brutos, no netos. El denominador es antes de impuestos. Un hogar con una tasa impositiva efectiva del 30% en el techo del 36% de DTI realmente gasta el 51% de su salario neto en deudas.
• Los pagos mínimos cuentan. Una tarjeta de crédito con saldo de $20,000 y mínimo de $400 cuenta como $400/mes — no el saldo completo. Tener un saldo grande en una tarjeta de crédito perjudica el DTI a través del pago mínimo, no directamente por el saldo.
• Definición de ingresos. El ingreso asalariado W-2 se computa de forma directa. El ingreso por trabajo independiente se promedia a lo largo de dos años y puede ser descontado. Los ingresos por bonificaciones y comisiones suelen necesitar un historial de dos años para contarse completamente.

Un DTI más bajo = mejores condiciones del préstamo. Paga las deudas con mínimos altos antes de solicitar una hipoteca; cerrar tarjetas de crédito sin uso normalmente no ayuda al DTI (el pago mínimo ya era $0), pero puede perjudicar la utilización en las fórmulas de puntuación crediticia. Vale la pena analizar el equilibrio caso por caso.

El umbral de Hipoteca Cualificada del 43%: la regla de Capacidad de Pago de Dodd-Frank (vigente desde 2014) limitó el DTI al 43% para que cualquier hipoteca pueda calificar como “Hipoteca Cualificada” (QM) — un estatus regulatorio que proporciona a los prestamistas protección de puerto seguro frente a demandas de prestatarios en caso de impago. Los préstamos con DTI superior al 43% aún pueden concederse, pero los prestamistas asumen mayor exposición legal y típicamente exigen tasas más altas o factores compensatorios (mayor entrada, puntuación crediticia alta, reservas sustanciales). En 2021 la CFPB reemplazó el límite estricto del 43% por un estándar basado en precio, pero la mayoría de los prestamistas mantuvieron el umbral en la práctica como su límite interno de suscripción. Referencia: CFPB — Reglamento Z §1026.43 (Capacidad de Pago).

Ejemplo práctico: calificación límite

Ingreso bruto del hogar: 9,000 USD/mes. Deudas existentes: 450 USD préstamo de auto, 280 USD préstamo estudiantil, 60 USD mínimo de tarjeta de crédito. PITI propuesto en la nueva hipoteca: 2,400 USD/mes. DTI front-end = 2400 / 9000 ≈ 26,7% — por debajo del techo conservador del 28%. DTI back-end = (2400 + 450 + 280 + 60) / 9000 = 3190 / 9000 ≈ 35,4% — por debajo del 36%. Calificado cómodamente. Añade un nuevo préstamo de auto de $350/mes y el back-end sube al 39,3%; aún dentro del límite QM del 43% pero la hoja de tarifas normalmente da un escalón de precio peor por encima del 36%. Pagar la tarjeta de crédito a cero ahorra $60/mes — una mejora de DTI de 0,7 puntos que puede ser la diferencia entre dos niveles de precio.

Por qué el DTI importa más que el pago mensual

Dos prestatarios con ingresos idénticos e hipotecas propuestas idénticas pueden tener riesgos de impago muy distintos dependiendo de sus otras obligaciones. Los estudios empíricos de impago hipotecario (Reserva Federal, Urban Institute) coinciden en que el DTI es uno de los tres mejores predictores de morosidad a 90 días, junto con el LTV y la puntuación crediticia. Un prestatario con DTI del 50% incumple a aproximadamente 3× la tasa de uno con DTI del 35% con la misma puntuación crediticia — razón por la cual la suscripción se endurece exactamente en los umbrales donde las curvas históricas de impago se doblan. Ver también PITI para el componente de vivienda. Referencia: Urban Institute Housing Finance at a Glance.