PITI

PITI son las siglas de Principal (capital), Interest (intereses), Taxes (impuestos) e Insurance (seguro): los cuatro componentes de una cuota hipotecaria mensual típica en EE. UU. Los prestamistas usan el PITI como denominador de las ratios de asequibilidad relacionadas con la vivienda (la ratio front-end del 28 % de la regla 28/36).

Qué incluye cada componente:

• Capital (Principal) — la parte de la cuota que reduce el saldo pendiente del préstamo. Menor al principio y mayor al final bajo la amortización estándar.
• Intereses (Interest) — lo que cobra el prestamista por el privilegio de prestar. Mayor al principio; se reduce con el tiempo a medida que disminuye el capital.
• Impuestos (Taxes) — impuestos sobre la propiedad, normalmente retenidos en una cuenta de depósito en garantía (escrow) y pagados por el prestamista en su nombre. Los tipos en EE. UU. varían entre el 0,3 y el 2,5 % del valor de la vivienda al año según el estado.
• Seguro (Insurance) — seguro de hogar (también gestionado normalmente vía escrow). A veces incluye la PMI (seguro hipotecario privado) si la entrada es inferior al 20 %, y cuotas de la comunidad (HOA) si corresponde (aunque técnicamente son independientes del PITI).

El PITI es la cifra que conviene comparar entre ofertas de préstamo, no la cuota hipotecaria de titular, que excluye impuestos y seguro. Dos hipotecas con la misma cuota de capital + intereses de titular pueden tener un PITI muy distinto si los impuestos sobre la propiedad divergen (Texas frente a Colorado, por ejemplo).

Nuestra calculadora de hipoteca desglosa la cuota mensual en capital e intereses y le permite añadir impuestos y seguro por separado. Para el panorama de asequibilidad más amplio, consulte ¿cuánta casa puedo permitirme?

PITIA — la variante con las cuotas de la comunidad (HOA) añadidas explícitamente: los pisos en propiedad horizontal, las urbanizaciones de uso planificado y muchas promociones nuevas conllevan cuotas de comunidad que los prestamistas incluyen en el cálculo de asequibilidad aunque el prestatario no las gestione vía escrow. El acrónimo «PITIA» (con HOA Assessment) es la versión ampliada formal; algunos prestamistas reportan en su lugar el «pago total de vivienda». Para un piso típico con 300 $ de cuota de comunidad y una cuota de capital + intereses de 2.200 $, la diferencia es notable: un comprador que se cualifica para 2.800 $ de PITI no puede permitirse realmente la vivienda porque el PITIA está más cerca de 3.100 $. Saque siempre la cuota de comunidad del anuncio y súmela manualmente al comparar pisos. La CFPB exige a los prestamistas que declaren la HOA en el loan estimate.

Sobresaltos del escrow por impuestos sobre la propiedad: la parte de impuestos del PITI se fija en el cierre según la última tasación, pero las revisiones de valor se producen en un ciclo plurianual en muchas jurisdicciones de EE. UU. Al cabo de uno o dos años, el valor catastral alcanza el precio de compra real y la factura del impuesto sobre la propiedad da un salto, a veces del 30 al 50 %. La cuenta de escrow queda corta y la cuota mensual sube al año siguiente para reponerla y cubrir la factura recurrente más alta. Los compradores nuevos confunden esto a menudo con que «la hipoteca subió», cuando en realidad solo cambió la parte de impuestos gestionada vía escrow. Referencia: CFPB — Loan estimate explainer.

Ejemplo resuelto

Compre una vivienda de 450.000 $ con un 10 % de entrada (préstamo de 405.000 $), a tipo fijo a 30 años del 7,0 %. Capital + intereses = 2.695 $/mes con la fórmula de amortización estándar. Impuestos sobre la propiedad al 1,2 % del valor: 450.000 $ × 1,2 % / 12 = 450 $/mes. Seguro de hogar a 1.500 $/año: 125 $/mes. PMI (la relación préstamo-valor es del 90 %, por encima del 80 %) al 0,5 %/año del saldo del préstamo: 405.000 $ × 0,5 % / 12 = 169 $/mes. PITI total: 2.695 $ + 450 $ + 125 $ + 169 $ = 3.439 $/mes. La «cuota hipotecaria» de titular (2.695 $) subestima el coste mensual real en un 28 %. Aplicando la regla de DTI front-end del 28 %, este PITI requiere unos ingresos mensuales brutos de 3.439 $ / 0,28 ≈ 12.282 $, o ~147.000 $/año. Los compradores que compran solo por la cuota de capital + intereses de titular se cualifican rutinariamente sobre el papel para viviendas cuyo PITI no supera el underwriting real del prestamista.

Cuándo y por qué importa

El PITI es lo que su cuenta bancaria ve realmente cada mes, y lo que los analistas de riesgo usan para decidir si conceden el préstamo. La discrepancia entre la «cuota hipotecaria» de las fotos de los anuncios y el PITI real es la mayor fuente individual de arrepentimiento del comprador en el primer año: muchos compradores no presupuestan en absoluto el escrow de impuestos y seguro y se sorprenden cuando el cargo mensual es un 25 a 40 % superior a la cuota de capital + intereses con la que habían planificado. Las decisiones de refinanciación también dependen del PITI, no del capital + intereses: una refinanciación que recorte el interés un 0,5 % podría ahorrar 150 $/mes en capital + intereses, pero si reinicia el escrow y entra en vigor la nueva tasación de impuestos, el PITI neto puede quedar igual o más alto. Al comparar ofertas, pida el PITI completo a cada prestamista en el Loan Estimate (página 1, «Estimated Total Monthly Payment») y compare esas cifras: son la única magnitud directamente comparable. Referencia: Fannie Mae — Ability to Repay / Qualified Mortgage.