¿Cuánta casa puedo pagar? La regla 28/36 y por qué miente

Entra en cualquier corredor hipotecario y recibirás una carta de preaprobación por una cantidad mayor de la que realmente puedes vivir. Esa brecha — entre lo que los prestamistas consideran “calificado” y lo que tu presupuesto puede sostener — es donde vive la mayor parte del arrepentimiento de los compradores primerizos. Esta guía explica las dos reglas generales que todo prestamista estadounidense usa (28% y 36%), qué miden realmente y las cuatro categorías de costes que las reglas ignoran.

La regla 28/36, decodificada

Dos ratios — juntos conocidos como tu perfil de deuda-ingresos (DTI).

• Ratio frontal (28%): costes de vivienda ÷ ingresos brutos mensuales. Vivienda aquí es PITI: capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro del propietario. Hasta el 28% se considera conservador.
• Ratio trasero (36%): servicio total de deuda ÷ ingresos brutos mensuales. Incluye el PITI anterior más préstamos de coche, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito, pensión alimenticia, manutención de hijos. Hasta el 36% es conservador; hasta el 43% es permitido bajo las reglas QM estándar.

Nota el denominador: ingresos mensuales brutos, no netos. Para un hogar con una carga fiscal efectiva del 30% (federal + estatal + nómina), la ratio frontal del 28% es realmente el 40% de los ingresos netos. Esto es antes de pagar por comestibles, jubilación, guardería o transporte.

Lo que los prestamistas no incluirán en el PITI

• Mantenimiento y reparaciones: la previsión estándar es 1-3% del valor de la vivienda por año. En una casa de $500.000, eso son $5.000-15.000 anuales. Tejado, climatización, calentador de agua, electrodomésticos, pintura, jardinería — todo se desgasta en su propio ritmo.
• Suministros: calefacción, refrigeración, agua, electricidad, internet, basura. $250-600/mes dependiendo del clima y el tamaño de la vivienda.
• Cuotas de la HOA: $0 en una casa independiente, $200-1.000+/mes en condominios, casas adosadas y comunidades planificadas.
• Mobiliario y configuración única: mudanza, tratamientos de ventanas, electrodomésticos que se llevó el vendedor, equipos de jardín, herramientas. Planifica el 1-5% del precio de compra solo en el primer año.

Un ejemplo práctico: lo que dice la regla vs lo que cabe

Hogar: $180.000 de ingresos brutos, $60.000 de pago inicial, $400 de préstamo estudiantil, $300 de préstamo de coche. Tasa hipotecaria del 7%, a plazo fijo de 30 años, impuesto sobre la propiedad efectivo del 1,1%, $1.500/año de seguro.

Lo que califican los prestamistas: ratio trasero del 36% sobre $180k brutos = $5.400/mes de deuda total. Resta $700 de préstamos existentes → $4.700 disponibles para PITI. A un 7%/30 años, esto respalda una vivienda de $750.000 aproximadamente (con $60k de entrada).

Lo que cuesta realmente la vivienda:

$7.053 ÷ $15.000 brutos = 47%. Eso está cómodamente por encima de la línea de confort. Los ingresos netos (~$10.500 después de impuestos) dejan $3.450 al mes para todo lo demás: comestibles, jubilación, guardería, transporte, ahorros, ocio.

Una regla general más honesta

La versión del planificador financiero: apunta al 25% de los ingresos netos para todos los costes de vivienda incluyendomantenimiento y suministros. Para el hogar anterior ($10.500 netos), eso son $2.625 — correspondientes a una vivienda de aproximadamente $320.000, menos de la mitad de lo que el prestamista aprobará.

Pruebas de estrés que vale la pena realizar

1. ¿Puedes cubrir una caída del 20% en los ingresos durante 6 meses? Si uno de los perceptores pierde su trabajo, ¿cabe el pago hipotecario más los gastos esenciales en los ingresos restantes del hogar?
2. ¿Qué pasa al resetear la tasa? Los prestatarios con ARM deben ejecutar la tasa peor caso después del período fijo.
3. ¿Cuál es el pago a 15 años? Ejecuta los números — si el pago hipotecario a 15 años es inalcanzable, el de 30 años es probablemente más ajustado de lo que parece. Consulta nuestra comparación de 15 vs 30 años.
4. ¿Escaladores de HOA + impuestos? Ambos han superado la inflación en muchos metros del EE. UU. Incorpora aumentos anuales del 5-10% al proyectar 5+ años.

La conclusión pragmática

Usa una calculadora de hipoteca con el número de preaprobación del prestamista para encontrar el pago mensual real, luego añade el 1,5-2% del valor de la vivienda anualmente para mantenimiento + suministros. Si el coste total de vivienda resultante supera el 30% de tu sueldo neto, la casa que el banco dice que puedes pagar es más grande de la que tu presupuesto puede absorber.

Errores comunes

• Tratar la preaprobación como el presupuesto. La preaprobación es el techo del prestamista, no una recomendación. Los prestamistas cobran por volumen; no tienen incentivo financiero para sugerirte que pidas prestado menos de lo permitido.
• Olvidar que el impuesto sobre la propiedad se acumula. La mayoría de las jurisdicciones de EE. UU. reevalúan cada 1-3 años. Los aumentos anuales del 5-10% son comunes en los centros urbanos en crecimiento.
• Subestimar la trayectoria del seguro. El seguro del propietario ha subido un 30-50% a nivel nacional entre 2020-2025, y un 100%+ en la Florida costera y en las zonas de California propensas a incendios forestales.
• Contar los ingresos bonus o variables al 100%. Los prestamistas típicamente permiten ingresos variables promediados a 2 años; tu propio presupuesto debería ser probablemente más estricto (50-75% de la compensación variable reciente).
• Omitir la prueba de estrés del segundo perceptor. Los hogares con dos ingresos que necesitan ambos para hacer el pago están a un despido, una discapacidad o una baja parental de entrar en dificultades. O reduce el tamaño del préstamo o aumenta el fondo de emergencia a 12+ meses de pagos.