DTI

DTI (Debt-to-Income) è il rapporto tra il totale del servizio del debito mensile e il reddito lordo mensile, espresso come percentuale. I mutui ipotecari lo usano come rapporto back-end per valutare l’idoneità al finanziamento.

Due varianti:

• DTI front-end — solo debiti legati all’abitazione (PITI: capitale, interessi, tasse, assicurazione). Limite massimo standard: 28% del reddito lordo per un mutuo conservativo.
• DTI back-end — tutto il servizio del debito (PITI abitativo più prestiti auto, prestiti studenteschi, minimi della carta di credito, alimenti, assegni di mantenimento). Limite standard: 36% conservativo, 43% secondo la regola del Qualified Mortgage, fino al 50% in alcuni programmi FHA.

Note che colgono di sorpresa i mutuatari:

• Reddito lordo, non netto. Il denominatore è al lordo delle imposte. Una famiglia con aliquota fiscale effettiva del 30% al limite DTI del 36% sta spendendo in realtà il 51% del reddito netto per il debito.
• Contano i pagamenti minimi. Una carta di credito con saldo di 20.000 € e minimo di 400 € conta come 400 €/mese — non l’intero saldo. Un grande saldo sulla carta di credito penalizza il DTI attraverso il pagamento minimo, non direttamente tramite il saldo.
• Definizione di reddito. Il reddito da lavoro dipendente conta direttamente. Il reddito da lavoro autonomo viene mediato su due anni e può essere scontato. I redditi da bonus e provvigioni spesso richiedono una storia biennale per essere conteggiati integralmente.

DTI più basso = condizioni di finanziamento migliori. Ripagare i debiti con rate minime elevate prima di richiedere un mutuo; chiudere carte di credito inutilizzate di solito non aiuta il DTI (il pagamento minimo era già 0 €), ma può penalizzare il tasso di utilizzo nelle formule del punteggio di credito. Vale la pena valutare il compromesso caso per caso.

La soglia del 43% del Qualified Mortgage: la regola Ability-to-Repay del Dodd-Frank (in vigore dal 2014) ha fissato il DTI al 43% per qualsiasi mutuo che si qualifichi come “Qualified Mortgage” (QM) — uno status regolatorio che offre ai finanziatori protezione da cause legali dei mutuatari in caso di insolvenza. I prestiti oltre il 43% DTI possono ancora essere concessi, ma i finanziatori hanno maggiore esposizione legale e tipicamente richiedono tassi più alti o fattori compensativi. Nel 2021 il CFPB ha sostituito il rigido limite del 43% con uno standard basato sul prezzo, ma la maggior parte dei finanziatori ha mantenuto la soglia come limite interno di sottoscrizione. Riferimento: CFPB — Regulation Z §1026.43 (Ability-to-Repay).

Esempio pratico: qualificazione al limite

Reddito lordo familiare: 9.000 €/mese. Debiti esistenti: 450 € prestito auto, 280 € prestito studentesco, 60 € minimo carta di credito. PITI proposto per il nuovo mutuo: 2.400 €/mese. DTI front-end = 2400 / 9000 ≈ 26,7% — sotto il limite conservativo del 28%. DTI back-end = (2400 + 450 + 280 + 60) / 9000 = 3190 / 9000 ≈ 35,4% — sotto il 36%. Qualificazione agevole. Aggiungere un prestito auto da 350 €/mese porta il back-end al 39,3%; ancora dentro il limite QM del 43%, ma il listino tariffe di solito sale a un livello peggiore sopra il 36%. Azzerare la carta di credito fa risparmiare 60 €/mese — un miglioramento del DTI di 0,7 punti che può fare la differenza tra due fasce di prezzo.

Perché il DTI conta più della rata mensile

Due mutuatari con redditi identici e mutui proposti identici possono avere rischi di insolvenza molto diversi a seconda degli altri obblighi. Gli studi empirici sulle insolenze ipotecarie (Federal Reserve, Urban Institute) identificano costantemente il DTI tra i tre principali predittori della morosità a 90 giorni, insieme a LTV e punteggio di credito. Un mutuatario con DTI al 50% va in default circa 3 volte più spesso di uno con DTI al 35% con lo stesso punteggio di credito — ecco perché i criteri di sottoscrizione si inaspriscono esattamente alle soglie dove le curve storiche di default si curvano. Si veda anche PITI per la componente abitativa. Riferimento: Urban Institute Housing Finance at a Glance.