Hipoteca

Uma hipoteca é um empréstimo de longo prazo garantido por um imóvel. O mutuário concorda com uma série de pagamentos mensais fixos; o credor mantém um ônus sobre o imóvel até que o empréstimo seja totalmente pago. Se o mutuário entrar em inadimplência, o credor pode executar a hipoteca e vender o imóvel para recuperar o saldo em aberto.

A matemática é a fórmula padrão de empréstimo com amortização. Dado o valor do empréstimo P, a taxa mensal r (taxa anual dividida por 12) e o prazo n meses, a parcela mensal é:

M = P · r / (1 − (1 + r)^−n)

Em uma hipoteca típica de taxa fixa de 30 anos, os pagamentos iniciais são dominados por juros e os pagamentos finais pelo principal. A inversão acontece por volta do ano 15-18, dependendo da taxa. Esse padrão de juros antecipados é a razão pela qual refinanciar ou vender cedo pode ser caro em relação ao total de juros que você pagaria ao longo do prazo completo.

As hipotecas de taxa variável (ARMs) substituem a taxa fixa por uma que reajusta periodicamente em relação a um índice mais uma margem. As hipotecas com pagamento somente de juros diferem os pagamentos de principal por um período inicial fixo. Ambas trocam certeza por flexibilidade de fluxo de caixa.

Use nossa calculadora de hipoteca para o cálculo da parcela mensal, ou nosso guia de 15 anos vs 30 anos para a questão de escolha do prazo.

Conforming vs jumbo vs com garantia governamental: as hipotecas nos EUA se enquadram em três categorias regulatórias que afetam a taxa, o mínimo de entrada e os padrões de qualificação. Os empréstimos conforming atendem aos padrões da Fannie Mae / Freddie Mac (limite de empréstimo ~US$766.550 em 2024 para a maioria dos condados, mais alto em áreas de custo elevado) e obtêm as taxas mais favoráveis porque podem ser securitizados. Os empréstimos jumbo excedem o limite conforming e têm taxas ligeiramente mais altas além de requisitos mais rígidos de renda e reservas. Empréstimos com garantia governamental — FHA (até 96,5% LTV com padrões de crédito mais flexíveis), VA (entrada zero para veteranos qualificados), USDA (áreas rurais) — oferecem termos favoráveis em troca de taxas de garantia iniciais e contínuas. A maioria dos programas para compradores de primeira viagem usa uma das três linhas governamentais.

As estruturas de hipoteca internacionais diferem substancialmente: a hipoteca americana de taxa fixa de 30 anos com pré-pagamento irrestrito é em grande parte uma inovação americana. As hipotecas no Reino Unido geralmente fixam a taxa por 2-5 anos e depois revertem para uma taxa variável; as hipotecas canadenses se amortizam em 25-30 anos, mas fixam a taxa por 5 anos antes da renovação obrigatória; as hipotecas alemãs frequentemente funcionam com taxa fixa por 10-15 anos com penalidades significativas de pré-pagamento. A hipoteca americana de taxa fixa de 30 anos existe porque a Fannie Mae e a Freddie Mac compram e securitizam o risco de taxa longa dos credores individuais. A maioria dos outros países carece de uma estrutura comparável de mercado secundário patrocinada pelo governo, então os credores privados limitam sua exposição à taxa com prazos mais curtos. Referência: CFPB — Mortgage loan options.