Tipo hipotecario a 30 años en EE. UU. frente al bono del Tesoro a 10 años: el diferencial que explica su TAE

Los tipos hipotecarios fijos a 30 años en EE. UU. no los fija directamente la Reserva Federal. Los fija el mercado de bonos —en concreto, el mercado secundario de valores respaldados por hipotecas (MBS), que cotiza sobre el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años más un diferencial por riesgo de crédito, opcionalidad de prepago y margen de servicio. Entender este diferencial es la diferencia entre tratar los tipos hipotecarios como noticias políticas y tratarlos como resultado predecible del mercado de bonos.

El patrón a largo plazo

La Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (PMMS) de Freddie Mac ha rastreado la hipoteca media a tipo fijo a 30 años en EE. UU. desde 1971. Los rendimientos del Tesoro provienen de la publicación diaria del Tesoro de EE. UU. de tipos a vencimiento constante. Calculando el diferencial (tipo hipotecario menos bono del Tesoro a 10 años):

Media a largo plazo: ~1,7 puntos porcentuales. En 2022-2023 el diferencial se amplió hasta ~2,5-2,9 pp —muy fuera del rango normal. A mediados de 2024 volvió hacia la normalidad pero sin llegar del todo.

Qué impulsa el diferencial

El diferencial compensa al mercado de bonos por cuatro cosas:

1. Opcionalidad de prepago. Los prestatarios pueden refinanciar cuando los tipos bajan. El tenedor del MBS pierde el bono de cupón alto y se le devuelve el capital en un entorno de tipos más bajos —una propiedad de convexidad negativa por la que los compradores de bonos exigen compensación.
2. Riesgo de crédito. Algunos prestatarios incumplen. Incluso con seguro hipotecario y respaldo gubernamental (Fannie/Freddie), el riesgo de crédito residual necesita ser valorado.
3. Margen de servicio y originación. Los originadores (bancos) retienen ~25-75 puntos básicos; los gestores (la entidad que recauda su cuota mensual) toman ~25 pb anuales.
4. Factores técnicos del mercado. Cuando la Fed compra MBS (QE), los diferenciales se comprimen. Cuando la Fed deja correr los MBS (QT), los diferenciales se amplían. La ampliación de 2022-2023 se atribuye en gran medida al QT de la Fed.

Qué significa esto para el prestatario

Hoy frente a la media histórica

Si el bono del Tesoro a 10 años está al 4,2 % y el diferencial histórico medio es de 1,7 pp, un tipo hipotecario «normal» sería del 5,9 %. A fecha de 2024, los tipos hipotecarios están entre el 6,5 y el 7 %, lo que implica un diferencial de ~2,5 pp —unos 0,8 pp por encima de lo normal.

Traducción: aunque los rendimientos del Tesoro a 10 años se mantengan planos, los tipos hipotecarios tienen ~0,5-0,75 pp de margen para bajar si el diferencial se normaliza. Ese es el argumento técnico para esperar a refinanciar —aunque adivinar el momento es una apuesta separada.

La conexión con la Fed (real pero indirecta)

Las decisiones de tipos de la Reserva Federal afectan a los tipos hipotecarios, pero el vínculo es indirecto. La Fed fija el tipo de los fondos federales (a un día). Esto se propaga a través de la curva de rendimientos a los bonos del Tesoro a 2, 5 y 10 años. Los tipos hipotecarios siguen el bono a 10 años, no directamente el tipo de los fondos federales.

Implicación: un anuncio de recorte de tipos de la Fed no reduce inmediatamente los tipos hipotecarios. El mercado de bonos normalmente ya ha descontado la senda esperada de recortes; los tipos hipotecarios se mueven por el componente sorpresa, no por la decisión nominal.

Calcule su propio punto de equilibrio

Use nuestra calculadora de hipoteca con el tipo a 30 años en vigor (el que le hayan ofrecido) y una estimación a 5 años (bono del Tesoro a 10 años actual + 1,7 pp de diferencial histórico). La diferencia es la «opcionalidad de refinanciación» incorporada en su tipo actual. Si está pagando por ella (y lo está), aprovéchela —refinanciar es la realización de esa opción.

La ampliación del diferencial en 2022-2023, descompuesta

Analistas del Fed y académicos han atribuido la ampliación del diferencial en 2022-2023 (~1 pp por encima de lo normal) de forma aproximada a:

• ~40 pb por volatilidad de tipos de interés (prima de convexidad negativa).
• ~30-40 pb por el QT de la Fed (menor demanda de MBS).
• ~15-20 pb por el estrés de los balances bancarios (era del SVB, marzo de 2023).
• Resto: fricción del canal de originación, preocupaciones sobre la calidad del crédito, residual.

Los dos primeros son reversibles por política (la Fed podría reanudar las compras de MBS); los otros se normalizan solos a medida que avanza el ciclo. Este es el fundamento técnico de las previsiones de que los diferenciales hipotecarios «deberían» comprimirse en 2025-2026 —aunque las previsiones de este tipo tienen un historial vergonzoso.

Conclusión práctica para los compradores de hipotecas

1. Los tipos hipotecarios no los fija la Fed. Siguen el bono del Tesoro a 10 años más ~1,7 pp de media.
2. El diferencial actual (~2,5 pp) es más amplio que la media a largo plazo. Eso implica ~0,5-0,75 pp de posible bajada en los tipos hipotecarios sin ningún cambio en los rendimientos del Tesoro.
3. Una decisión de la Fed raramente mueve los tipos hipotecarios más de 10 pb en el día —el mercado de bonos lo había descontado semanas antes.
4. El cálculo del punto de equilibrio de la refinanciación debería asumir que los tipos bajan ~0,5 pp en los próximos 12-24 meses; cerrar pronto al tipo actual cambia esa opción por certeza.

Metodología

El conjunto de datos combina dos series publicadas a largo plazo por el gobierno y agencias. Ambas son de dominio público y de libre redistribución.

• Serie de tipos hipotecarios: Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (PMMS) semanal de Freddie Mac, media del tipo fijo a 30 años, enero de 1971 hasta el T3 de 2024.
• Serie de rendimientos del Tesoro: tipos de la curva de par del Tesoro de EE. UU. para el vencimiento a 10 años (bono del Tesoro a vencimiento constante, CMT), misma ventana.
• Definición del diferencial: diferencial_t = tipo_hipotecario_t − ustr10_t, calculado semanalmente usando la observación PMMS del jueves alineada con el cierre del Tesoro del jueves.
• Medias del período: media aritmética simple de las observaciones semanales dentro de cada decenio o período denominado.
• Descomposición del diferencial (2022-2023): atribuciones reproducidas del blog Liberty Street Economics del Banco de la Reserva Federal de Nueva York «The Spread Between Primary Mortgage Rates and Treasury Yields» (2023); se reportan sus atribuciones en puntos básicos sin ajuste.
• Tamaño de muestra: aproximadamente 2.800 observaciones semanales en toda la ventana.

Principales hallazgos

• 1,7 puntos porcentuales es el diferencial medio a largo plazo (ponderado 1990-2019), con medias decenio a decenio que oscilan entre 1,31 pp (años 90) y 1,99 pp (2020-2021).
• Diferencial medio de 2,85 pp en 2023 —la brecha sostenida más amplia en la era moderna del PMMS, aproximadamente 1,1 pp por encima de la media a largo plazo.
• ~40 pb de la ampliación de 2022-2023 atribuidos a la prima de convexidad negativa impulsada por la volatilidad de tipos de interés (Fed NY Liberty Street, 2023).
• ~30-40 pb atribuidos al QT de la Fed —menor demanda de MBS a medida que se reduce el balance de la Fed.
• Sensibilidad del tipo hipotecario a la sorpresa de los fondos federales: ~0,1 pp por sorpresa de 25 pb en los fondos federales el día del anuncio (estimaciones de estudios de eventos de diversas investigaciones de Wall Street en 2024).
• Potencial de normalización implícito: si el diferencial vuelve a la media a largo plazo de 1,7 pp con rendimientos del Tesoro sin cambios, los tipos hipotecarios tienen ~0,5-0,75 pp de margen de bajada.

Advertencias / Fuentes de sesgo

• El PMMS sobremuestra préstamos conformes de alta calificación. La encuesta de Freddie Mac tiene como objetivo los préstamos conformes bien cualificados, que se negocian más ajustados que el préstamo de mercado medio. Los tipos jumbo y no conformes pueden ser 25-100 pb superiores a la media del PMMS.
• El diferencial es puntual, no realizado. Un prestatario que bloquea en la semana N paga durante 30 años; el diferencial en el momento del bloqueo es lo que determina el coste de por vida. Las medias del período son útiles como contexto, no para las decisiones de los prestatarios individuales.
• Los rendimientos del Tesoro se mueven diariamente; el PMMS es semanal. La alineación semanal del jueves introduce ~5-10 pb de ruido en la serie de diferenciales durante semanas volátiles.
• Los datos anteriores a 1990 están sujetos al sesgo del cambio estructural. El mercado hipotecario era mucho más pequeño, los mercados de MBS estaban menos desarrollados y los productos ARM dominaban más del volumen. La historia del diferencial de 1971-1989 existe pero no es directamente comparable con las condiciones modernas.
• Las estimaciones de descomposición del diferencial dependen del modelo. La atribución de 40/30/15 pb es una estimación publicada; otros investigadores han reportado distribuciones diferentes.
• El historial de previsiones es deficiente. Los argumentos de «el diferencial debería comprimirse» se han formulado (y fallado) en múltiples momentos desde 2022.

Fuentes

Encuesta del Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac (datos semanales 1971-actualidad); Tipos de la curva de par del Tesoro diario de EE. UU.; Banco de la Reserva Federal de Nueva York «The Spread Between Primary Mortgage Rates and Treasury Yields» (Liberty Street Economics, 2023); perspectiva de renta fija de EE. UU. de JPMorgan Chase, T4 2024; Vickery y Wright (2013), «TBA Trading and Liquidity in the Agency MBS Market», FRBNY Economic Policy Review, vol. 19, pp. 1-18.