15 yıllık ve 30 yıllık ipotek: hangisi gerçekten daha fazla tasarruf sağlar?

Kişisel finans yazılarının çoğu 15’e karşı 30’u bir ahlak testi gibi sunar: 15 yıllık vadeler “disiplinli,” 30 yıllık vadeler “uzayan ergenlikte olanlar” içindir. Bu çerçeveleme rakamlara dayanmaz. İki vade farklı sorunları çözer ve doğru seçim gerçekten ölçebileceğiniz üç şeye bağlıdır.

Ana takas

15 yıllık bir ipotek size iki şekilde faiz tasarrufu sağlar. Faiz oranı tipik olarak 30 yıllık orandan 0,5-0,75 yüzde puan daha düşüktür ve faizi yarı kadar süre ödersiniz. Bedel, anlamlı ölçüde daha yüksek aylık bir ödemedir.

Mevcut oranlarla 400.000 dolarlık bir kredide (ipotek hesaplayıcımızla doğrulayabilirsiniz):

• %6,5 ile 30 yıl: Aylık 2.528 $ · Kredi vadesi boyunca toplam faiz 510.178 $.
• %6,0 ile 15 yıl: Aylık 3.375 $ · Kredi vadesi boyunca toplam faiz 207.577 $.

Özet: 15 yıllık, aylık 847 $ daha fazla ödeme karşılığında faizde 302.601 $ tasarruf sağlar. Bu düşünmeden alınan bir karar gibi görünür. Değil.

Fırsat maliyeti terslemesi

Daha yüksek bir ipotek ödemesine yatırmadığınız para başka bir yere gidebilir. O “başka yer” ipotek oranınızdan daha fazla kazanıyorsa, matematik tersine döner.

30 yıllık ipoteği aldığınızı ve ödemelerden tasarruf ettiğiniz 847 $/ay’ıyatırdığınızı varsayalım. %7’lik uzun vadeli hisse senedi getirisinde (yaygın muhafazakâr bir planlama rakamı) bileşik faiz şunu üretir:

• 847 $/ay × 15 yıl, %7: 15. yılda yaklaşık 268.000 $.
• Katkıyı durdursanız bile bu 15 yıl daha bileşmeye devam eder: 30. yılda yaklaşık 740.000 $.

Farkı disiplinli biçimde yatırarak 30 yıllık ipotek, aynı zaman diliminde 15 yıllıktan yaklaşık 430.000 $ daha fazla servet üretir — daha fazla toplam faiz ödemesine karşın. Uzun vadeli hisse senedi senaryosunda yaşam boyu servet açısından 30 yıllık kazanır.

Bunu bileşik faiz hesaplayıcımızlakendiniz çalıştırabilirsiniz. 0 $’dan başlayın, aylık farkı ekleyin ve zaman ufkunu ipotek vadenize ayarlayın.

15 yıllığın gerçekten kazandığı durumlar

15 yıllık matematiğin gerçekten daha iyi olduğu üç senaryo:

1. Farkı gerçekten yatırmayacaksınız. Fırsat maliyeti argümanı, 15 yıl boyunca her ay bu ek 847 $’ı bir endeks fonuna kanalize ettiğinizi varsayar. Davranışsal araştırmalar tutarlı biçimdeçoğu insanın yapmadığını göstermektedir. Tasarruflar yaşam tarzı harcamalarına emilecekse, 15 yıllık ödemenin zorla tasarruf disiplini değerin daha fazlasını yakalar.
2. Risk toleransınız düşük. Yukarıda varsayılan %7 getiri bir ortalamadır; -%30 değer düşüşlerini kapsayan yılları içerir. Bu yılları duygusal olarak tutamıyorsanız, gerçekleşen getiriniz planlama rakamının altında olacaktır. Sabit faizli bir ipoteği ödemek, sıfır varyansla faiz oranınıza eşit garantili bir getiridir.
3. 65 yaşından sonra çalışmaya devam edeceksiniz. 15 yıllık matematik, 15 yıllık ipotek bittiğinde ve 30 yıllık henüz bitmemişken hâlâ kazanan insanlar için avantajlıdır. Evi ödemek, çoğu insanın çalışma saatlerini azaltmaya veya emekli olmaya baktığı tam noktada nakit akışını serbest bırakır.

30 yıllığın gerçekten kazandığı durumlar

1. Daha yüksek getirili sermaye kullanımlarınız var.Maksimize edilmiş 401(k) eşleşmesi, katkıda bulunulan ilk dolarda %50-100 kazandırır. Bu, ipotek oranınızı çok aşar. %6’lık bir krediyi hızlandırmak için bu hesapları kısıtlamayın.
2. Kazanç eğrinizin başındasınız. 10 yıl sonra bugünkünden daha fazla kazanıyor olmanız muhtemelken nakit akışı esnekliği daha önemlidir. 30 yıllık kredinin daha düşük zorunlu ödemesi, yön değiştirme odası bırakır — bir işi bırakmak, bir işletme kurmak, ebeveyn izni almak — yeniden ipotek almadan.
3. Enflasyona bahis yapıyorsunuz. Sabit faizli bir ipotek, para birimi üzerine 30 yıllık açık bir pozisyondur. Beklenenden yüksek enflasyon, sabit gelecekteki ödemelerin gerçek maliyetini aşındırır. 15 yıllık, bu maruziyetin daha azını kilitler.

Gerçekten çalıştırmanız gereken matematik

Herhangi bir şeyi imzalamadan önce, her iki vade için rakamlarınızı ipotek hesaplayıcımıza girin ve “farkı yatır” senaryosu için bileşik faiz hesaplayıcımıza girin. Başabaş getiri oranı — 15 yıllığın kazandığı alt sınır, 30 yıllığın kazandığı üst sınır — vergi durumunuza bağlı olarak genellikle reel olarak %5 ile %8 arasındadır.

Sonra kendinize dürüstçe sorun, farkı gerçekten yatırıp yatırmayacaksınız. Yanıt “muhtemelen hayır” ise, elektronik tablonun ne söylediğinden bağımsız olarak 15 yıllık doğru seçimdir.

Bu rehberin kapsamadıkları

Değişken faizli ve yalnızca faizli krediler kapsam dışındadır — bunlar farklı biçimlerde kesinlik ile nakit akışını değiş tokuş eder. PMI (%20’den az peşinat koyduğunuzda zorunludur) efektif oranı %0,3-1,5 şişirir; bunu ayrıca hesaba katın. İpoteğin vergi işlemi ülkeye ve vergi dilimine göre değişir; ABD’de standart kesinti, 2017 sonrası vergi reformuyla çoğu ev sahibi için kesintinin önemsiz olmasını sağlamıştır, ancak SALT tavanının üstünde hâlâ önemlidir. Gerçekte ne kadar etkilediğini görmek için rakamları kesintili ve kesintisiz çalıştırın.

Dürüst çıkarım

30 yıl boyunca her ay tasarrufları gerçekten yatıracaksanız, 30 yıllık ipoteği alın. Bu konuda belirsizseniz, 15 yıllığı alın. 15 yıllık ödemeyi zorlanmadan karşılayamıyorsanız, 30 yıllığı alın ve ya farkı yatırın ya da fiilen daha az ev satın aldığınızı kabul edin.

Ödenen faiz rakamı tek başına yanıltıcıdır. Anlamlı karşılaştırma, daha uzun vadenin sonundaki toplam servettir; bu, yol boyunca opsiyonelliğin değerini de içerir. Her ikisini hesaplayın. Doğru seçim ahlaktan değil, rakamlardan açık olacaktır.

Çalışılmış örnek: başabaş getiri oranı

Ana örnekle aynı 400.000 $’lık kredi. Şunu soruyoruz: yatırılan fark için hangi getiri oranında iki vade 30. yılda özdeş toplam servet üretir?

• 30. yılda net servet, 15 yıllık: ev 15. yılda ödenmiş, ardından 15 yıl boyunca aylık 3.375 $ %7 ile yatırılmış = yatırım hesabında yaklaşık 1.065.000 $ artı ev.
• 30. yılda net servet, 30 yıllık (847 $’lık farkı %7 ile yatırın): ev 30. yılda ödenmiş, artı yatırım hesabında yaklaşık 1.030.000 $.

%7 getiri varsayımında, 15 yıllık 30 yıllık ufuk boyunca yaklaşık 35.000 $ farkla öne geçer; çünkü 15 yıllık tasarruf, ikinci yarıda tüm 3.375 $’lık ödemeyi yatırımlara yönlendirir — bu 30 yıllık tasarrufun yönlendirdiğinden daha uzun süre daha büyük bir katkıdır. %8’de sıralama tersine döner; %6’da 15 yıllık yaklaşık 120.000 $ farkla kazanır. Bu spesifik kredi için başabaş getiri yaklaşık %7,4 nominal’dır.

Pratik okuma: farkta gerçekten ~%7,4’ün üzerinde kazanıyorsanız, 30 yıllık kazanır. Altında kazanıyorsanız, 15 yıllık kazanır. Dürüst tahmin o aralığın bir yerindedir; karar bunun etrafındaki dağılıma, gerçekten yatırım yapacağınıza dair güveninize ve aşağıdaki finansal olmayan faktörlere dayanır.

Yaygın hatalar

• Ödenen faize dair sezgiye dayanarak vade seçmek. Toplam faiz türetilmiş bir sayıdır, hedef değildir. Hedef toplam servet + opsiyonelliktir; faiz bir maliyet bileşenidir, karar değişkeni değil.
• 30 yıllık ipoteği yarıda 15 yıllığa refinanse etmek.Mevcut 30 yıllık üzerinde ekstra anapara ödemeleri yaparak ücretsiz gerçekleştirebileceğiniz bir ödeme yeniden yapılandırması için kapanış masrafları (~3-6 bin $) ekler. Yalnızca oran düşüşü kapanış maliyetlerini bağımsız olarak haklı kıldığında refinanse edin; bakınız ipotek refinansı başabaş noktası.
• Vergi avantajlı hesap etkileşimini göz ardı etmek.401(k) ve IRA alanı yıllıktır. 15 yıllığı alırsanız ve daha yüksek ödeme vergi avantajlı katkıları engelliyorsa, %50 işveren eşleşmesini atlayarak %6’lık bir krediyi ödüyor olabilirsiniz. Fırsat maliyeti faiz oranını çok aşar.
• “Farkı yatır”ı bir düğme gibi ele almak. Davranışsal araştırmalar niyetlerin azaldığını göstermektedir. İpotek ödemesi aynı gün geçtikten sonra farkı otomatik olarak bir aracılık hesabına aktarmak, 30 yıllık servet avantajını tutarlı biçimde yakalayan tek tasarımdır; bu otomasyon olmaksızın, 15 yıllık zorunlu tasarruf disiplini varsayılan olarak kazanır.
• Kısmi erken ödeme alternatifini atlamak. Tutarlı ekstra anapara ödemeli 30 yıllık (diyelim ki aylık 300 $ ekstra), 15 yıllıktan daha düşük zorunlu ödeme riskiyle genellikle 18-22 yılda sona erer. Esnekliğin maliyeti azdır ve matematik karşılaştırılabilirdir.

Temel bileşim matematiği için bakınız bileşik faiz açıklaması. Bu kararın yukarısındaki karşılanabilirlik sorusu için bakınız ne kadar ev satın alabilirim.