Ne kadar ev alabilirim? 28/36 kuralı ve neden yalan söylüyor

Herhangi bir ipotek komisyoncusuna gidin ve gerçekten yaşayabileceğinizden daha büyük bir sayı için ön onay mektubu alırsınız. Bu boşluk — borç verenlerin “nitelikli” saydığı ile bütçenizin sürdürebileceği arasında — çoğu ilk alıcı pişmanlığının yaşandığı yerdir. Bu rehber, her ABD borç verenin kullandığı iki pratik kuralı (%28 ve %36), bunların gerçekte ne ölçtüğünü ve kuralların görmezden geldiği dört maliyet kategorisini açıklar.

28/36 kuralı, açıklandı

İki oran — birlikte borç-gelir (DTI)profiliniz olarak bilinir. Her ikisi de Tüketici Finansal Koruma Bürosu’nun Nitelikli İpotek kuralından ve HUD’un önceki borçlandırma yönergelerinden gelir.

• Ön uç oranı (%28): konut maliyetleri ÷ brüt aylık gelir. Buradaki konut PITI’dir: anapara, faiz, emlak vergileri, ev sahibi sigortası. %28’e kadar muhafazakâr sayılır.
• Arka uç oranı (%36):tüm borç servisi ÷ brüt aylık gelir. Yukarıdaki PITI artı araba kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı minimumları, nafaka, çocuk nafakasını içerir. %36’ya kadar muhafazakâr, standart QM kuralları kapsamında %43’e kadar izin verilebilir.

Paydayı not edin: brüt aylık gelir, eve götürülen değil. %30’luk efektif vergi yüküne (federal + eyalet + bordro) sahip bir hane için, %28 ön uç oranı net gelirin gerçekte %40’ıdır. Bakkallık, emeklilik, kreş veya ulaşım ödemeden önce.

Borç verenlerin PITI’ye dahil etmeyecekleri

Pratik kural dört şeyi kapsar. Gerçek ev sahipliğinde hepsi öngörülebilir uzun vadeli maliyetler olan en az dört tane daha var:

• Bakım ve onarım:standart tahmin, evin değerinin yıllık %1-3’üdür. 500.000 dolarlık bir evde, yıllık 5.000-15.000 dolar.
• Faturalar: ısıtma, soğutma, su, elektrik, internet, çöp. İklim ve ev büyüklüğüne bağlı olarak aylık 250-600 dolar.
• HOA ücretleri: müstakil evde 0 dolar, kat mülkiyeti, sıra ev ve planlı topluluklarda aylık 200-1.000+ dolar.
• Mobilya ve tek seferlik kurulum:taşıma, perde, satıcının götürdüğü aletler, çim ekipmanı, araçlar. Yalnızca ilk yıl için satın alma fiyatının %1-5’ini planlayın.

Çalışılmış örnek: kuralın söylediği ile gerçeğin karşılaştırması

Hane: 180.000 dolar brüt gelir, 60.000 dolar peşinat, 400 dolar öğrenci kredisi, 300 dolar araba kredisi. %7 ipotek faizi, 30 yıllık sabit, %1,1 efektif emlak vergisi, yıllık 1.500 dolar sigorta.

Borç verenlerin nitelendirdiği:180.000 dolar brüt üzerinden %36 arka uç oranı = aylık 5.400 dolar toplam borç. Mevcut 700 dolarlık krediler çıkarılır → PITI için 4.700 dolar kullanılabilir. %7 / 30y’de bu, (60.000 dolar peşinatla) yaklaşık 750.000 dolarlık bir evi destekler.

Evin gerçek maliyeti:

7.053 dolar ÷ 15.000 dolar brüt = %47. Bu, konfor sınırının oldukça üzerinde. Net eve götürülen (~10.500 dolar vergi sonrası) her şey için aylık 3.450 dolar bırakır: bakkaliye, emeklilik, kreş, ulaşım, tasarruf, eğlence. Yapılabilir, ama sıkışık — ve bir HVAC arızasından uzak.

Daha dürüst bir pratik kural

Finansal planlayıcı sürümü: bakım ve faturalar dahil tüm konut maliyetleri için net gelirin %25’ini hedefleyin. Yukarıdaki hane için (10.500 dolar net), bu 2.625 dolara karşılık gelir — borç verenin onayladığının yarısından az, yaklaşık 320.000 dolarlıkbir ev.

Çalıştırmaya değer stres testleri

1. 6 aylık %20 gelir düşüşünü karşılayabilir misiniz? Bir kazananın işini kaybetmesi durumunda, ipotek ödemesi artı temel giderler kalan hane gelirine sığıyor mu?
2. Faiz sıfırlandığında ne olur? ARM borçlularının sabit dönem sonrasında en kötü durum faizini hesaplaması gerekir.
3. 15 yıllık ödeme ne kadar? 15 yıllık ipotek ödemesi ulaşılamaz görünüyorsa, 30 yıllık muhtemelen hissettirdiğinden daha sıkıştır.15 - 30 yıl karşılaştırmasına bakın.
4. HOA + vergi artışları? Her ikisi de pek çok metro bölgesinde enflasyonu geçmiştir. 5+ yıl ileriye projekte ederken yıllık %5-10 artışı hesaba katın.

Pragmatik sonuç

Gerçek aylık ödemeyi bulmak için borç verenin ön onay rakamıyla bir ipotek hesaplayıcısıkullanın, ardından bakım + faturalar için yıllık ev değerinin %1,5-2’sini ekleyin. Elde edilen toplam konut maliyeti net gelirinizin %30’unu aşıyorsa, bankanın alabilirsiniz dediği ev bütçenizin kaldırabileceğinden büyüktür.

Yaygın hatalar

• Ön onayı bütçe olarak ele almak. Ön onay borç verenin üst sınırıdır, tavsiyesi değil.
• Emlak vergisinin katlandığını unutmak. Çoğu ABD yargı bölgesi 1-3 yılda bir değerleme yapar.
• Sigorta yörüngesini küçümsemek.Ev sahibi sigortası 2020-2025 arasında ulusal düzeyde %30-50, kıyı Florida ve orman yangınına yatkın California’da %100+ artmıştır.
• Bonus veya değişken geliri %100 saymak. Borç verenler genellikle 2 yıllık ortalama değişken gelire izin verir; kendi bütçeniz muhtemelen daha katı olmalıdır.
• İkinci kazananın stres testini atlamak. Ödemeyi yapmak için her iki gelire de ihtiyaç duyan çift gelirli haneler, bir işten çıkarma, bir engellilik, bir ebeveyn izninden uzaktadır.

Hedef fiyatı seçtikten sonra, bir sonraki karar vade uzunluğudur — 15 - 30 yıl ipotek analizimize bakın. Faizler daha sonra düşerse, refinansman matematiği ipotek refinansman başa baş noktasında ele alınmıştır.