DTI

DTI (Borç-Gelir Oranı), toplam aylık borç servisinin brüt aylık gelire oranıdır ve yüzde olarak ifade edilir. Mortgage kredi kuruluşları, kredi başvurusunda sizi nitelendirmek için bunu arka uç oran olarak kullanır.

İki türü vardır:

• Ön uç DTI — yalnızca konutla ilgili borç (PITI: anapara, faiz, vergiler, sigorta). Standart tavan: temkinli bir kredi için brüt gelirin %28’i.
• Arka uç DTI — tüm borç servisi (konut PITI artı araba kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri, nafaka, çocuk nafakası). Standart tavan: temkinli için %36, Nitelikli Mortgage kuralı kapsamında %43, bazı FHA programlarında %50’ye kadar.

Borçluların gözden kaçırdığı notlar:

• Brüt gelir, net değil. Payda vergi öncesidir. %36 DTI tavanında %30 efektif vergi oranına sahip bir hane, gelirinin %51’ini borca harcıyor demektir.
• Asgari ödemeler sayılır. 20.000 USD bakiyeli ve 400 USD asgari ödemeye sahip bir kredi kartı, aylık 400 USD olarak sayılır — tam bakiye değil. Büyük kredi kartı bakiyesi taşımak, DTI’yi doğrudan bakiye üzerinden değil asgari ödeme aracılığıyla olumsuz etkiler.
• Gelir tanımı. Maaşlı W-2 geliri doğrudan sayılır. Serbest meslek geliri iki yıl ortalaması alınarak hesaplanır ve indirimli değerlendirilebilir. Prim ve komisyon gelirleri genellikle tam olarak sayılabilmesi için iki yıllık geçmiş gerektirir.

Daha düşük DTI = daha iyi kredi koşulları. Mortgage başvurusu yapmadan önce yüksek asgari ödemeli borçları ödeyin; kullanılmayan kredi kartlarını kapatmak genellikle DTI’ye yardımcı olmaz (asgari ödeme zaten 0 USD’dir), ancak kredi puanı formüllerindeki kullanım oranına zarar verebilir. Ödünleşim, duruma göre üzerinde çalışmaya değer.

%43 Nitelikli Mortgage eşiği: Dodd-Frank’ın Geri Ödeme Yeteneği kuralı (2014’te yürürlüğe giren), herhangi bir mortgage’ın “Nitelikli Mortgage” (QM) olarak nitelendirilebilmesi için DTI’yi %43 ile sınırlandırdı — kredi temerrüde düşerse kredi kuruluşlarına borçlu davalarına karşı güvenli liman koruması sağlayan düzenleyici bir statü. %43 DTI üzerindeki krediler hâlâ verilebilir, ancak kredi kuruluşları daha fazla hukuki riske maruz kalır ve genellikle daha yüksek oranlar veya telafi edici faktörler (büyük peşinat, yüksek kredi puanı, önemli rezervler) talep eder. 2021’de CFPB, katı %43 kesme eşiğini fiyat bazlı bir standartla değiştirdi, ancak çoğu kredi kuruluşu iç sigortacılık tavanı olarak bu eşiği pratikte uygulamaya devam etti. Referans: CFPB — Yönetmelik Z §1026.43 (Geri Ödeme Yeteneği).

Örnek uygulama: sınırda nitelendirme

Hane brüt geliri: aylık 9.000 USD. Mevcut borçlar: 450 USD araba kredisi, 280 USD öğrenci kredisi, 60 USD kredi kartı asgari. Yeni mortgage için önerilen PITI: aylık 2.400 USD. Ön uç DTI = 2400 / 9000 ≈ %26,7 — %28 temkinli tavanın altında. Arka uç DTI = (2400 + 450 + 280 + 60) / 9000 = 3190 / 9000 ≈ %35,4 — %36’nın altında. Rahatlıkla nitelendirme sağlandı. 350 USD/aylık yeni araba kredisi eklenirse arka uç %39,3’e yükselir; hâlâ %43 QM tavanının içinde ancak oran cetveli genellikle %36 üzerinde daha kötü fiyatlandırma kademesine geçer. Kredi kartını sıfıra indirmek ayda 60 USD tasarruf sağlar — iki fiyatlandırma kademesi arasındaki fark olabilecek 0,7 puanlık DTI iyileştirmesi.

DTI neden başlık ödemesinden daha önemlidir

Aynı gelire ve aynı önerilen mortgage’a sahip iki borçlu, diğer yükümlülüklerine bağlı olarak çok farklı temerrüt riskine sahip olabilir. Ampirik mortgage temerrüt çalışmaları (Federal Reserve, Urban Institute), DTI’nin LTV ve kredi puanıyla birlikte 90 günlük gecikmeli ödemelerin en önemli üç yordayıcısından biri olduğunu tutarlı biçimde ortaya koyuyor. Aynı kredi puanına sahip %35 DTI’li bir borçlu ile karşılaştırıldığında %50 DTI’li bir borçlu yaklaşık 3 kat daha fazla temerrüde düşüyor — bu nedenle sigortacılık tam olarak tarihsel temerrüt eğrilerinin kıvrıldığı eşiklerde sıkılaşıyor. Konut bileşeni için ayrıca PITI’ye bakınız. Referans: Urban Institute — Bir Bakışta Konut Finansmanı.