Amortisman

Amortisman, sabit ödemeli bir kredinin aylık ödemesinin faiz ve ana para arasında kredi ömrü boyunca nasıl bölündüğünü gösteren çizelgedir. Aylık ödeme sabittir; bölünme ise değildir. Kredinin başlarında her ödemenin büyük kısmı faizden oluşur; sonlarında büyük kısmı ana paradan.

Somut örnek: 30 yıl vadeli, %7 faizli 400.000 $ tutarındaki konut kredisi için aylık 2.661 $ ödeme yapılır. Birinci ayda bu tutarın 2.333 $'ı faizdir (% 7 ÷ 12 × 400.000 $); yalnızca 328 $ ana paradır. 180. ayda (kredinin yarısında) yaklaşık 1.500 $ faiz, 1.150 $ ana paradır. 360. ay neredeyse tamamen ana paradan oluşur.

Neden faiz önce yüksektir? Faiz, kalan ana para bakiyesi üzerinden hesaplanır. Bakiye en yüksek değere başlangıçta ulaşır; dolayısıyla faiz de başlangıçta en yüksektir. Ana para azaldıkça her ödemedeki faiz payı orantılı olarak azalır ve ana para payı artar. Bu durum sabit ödeme formülünün doğal bir sonucudur.

Pratik çıkarım: 5. yılda bir konut kredisini kapatmak, başlangıç peşinatının ötesinde çok az özsermaye kazandırır. İlk yıllardaki ek ana para ödemeleri güçlü bir bileşim etkisi yaratır (erken ödenen her dolar yıllarca birikecek faizden kurtarır). Standart amortisman tablosu, her konut kredisi hesaplayıcısının ürettiği şeydir.

Kapalı form amortisman formülü: ana para P, aylık oran r (yıllık / 12) ve vade n ay olan bir kredi için sabit aylık ödeme M = P · r · (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)'dir. Bu, iskonto edilmiş nakit akışının tersidir: tüm gelecek ödemelerin bugünkü değerini kredi tutarına eşitleyen ödemedir. Amortisman tablosundaki her giriş buradan türetilir — her ay için faiz = (kalan bakiye) × r, ana para = M − faiz, yeni bakiye = eski bakiye − ana para. Elektronik tablolardaki DEVRESEL_ÖDEME(), FAİZTUTARI() ve ANAPARA() işlevleri bunu doğrudan uygular.

Çalışılmış örnek

30 yıl vadeli, %6 APR faizli 300.000 $ tutarında bir kredi. Kapalı form formülünden aylık ödeme tam olarak 1.798,65 $'dır. 1. ay şöyle dağılır: faiz = 300.000 $ × (0,06 ÷ 12) = 1.500,00 $; ana para = 1.798,65 $ − 1.500,00 $ = 298,65 $; yeni bakiye = 299.701,35 $. 120. ayda (11. yılın başı) bakiye yaklaşık 250.953 $'dır; faiz = 1.254,77 $, ana para = 543,88 $ — ana para neredeyse iki katına çıkmıştır ancak hâlâ ödemenin üçte birinden azdır. Geçiş noktası (tek bir ödemede ana paranın faizi geçtiği ay) yaklaşık 222. aydadır — 18,5. yıl. 360. ayda son ödeme yaklaşık 1.789 $ ana para ve 9 $ faizden oluşur. Kredi ömrü boyunca ödenen toplam faiz: 347.514 $, başlangıç ana parasından fazla.

Geçiş ayı — tek bir ödemede ana paranın faizi ilk kez geçtiği ay — sezgisel bir referans noktasıdır. %7 faizli 30 yıllık kredide geçiş yaklaşık 222. aydır (18,5. yıl). Aynı kredi %4 faizle olsaydı geçiş 180. aya (15. yıl) çekilirdi. %7 faizli 15 yıllık kredide geçiş 50. aydır (4. yıl). Daha kısa vadeler geçişe daha hızlı ulaşır; çünkü yüksek aylık ödeme ana parayı daha çabuk eritir.

Ne zaman ve neden önemlidir

Amortisman, neden 5. yılında yeni bir 30 yıllık krediye dönüştürülen bir konut kredisinin düşük faiz avantajından beklendiği kadar yararlanamayacağını açıklar — ev sahibi, faiz ağırlıklı başlangıç çizelgesini yeniden sıfırlamış olur. Yılda bir ek ana para ödemesinin (yaygın "26 iki haftada bir ödeme" yöntemi) 30 yıllık vadeyi yaklaşık 4-5 yıl kısalttığını da açıklar: 2. yılda ödenen her ekstra dolar, 28 yıllık bileşik faizden kurtarır. Tahvil yatırımcılarının kupon getirisi ile vadeye kadar getiri arasındaki farkı neden önemsediğini ve emeklilik aktüerlerinin nakit akışlarını neden bugünkü değere iskonto ettiğini de anlatır. Konut kredisi, araç kredisi veya amortismanlı işletme kredisi imzalayan herkes çizelgeyi bir kez gözden geçirmeli — çoğu borçlu, 5. yılda ne kadar az özsermaye biriktirdiğine şaşırır. Referans: CFPB — Kredi amortismanı.

Negatif amortisman, aylık ödemenin tahakkuk eden faizden düşük olduğu durumlarda gerçekleşir — ödenmeyen faiz ana para bakiyesine eklenir ve bakiye büyür. Bazı değişken faizli konut kredileri, belirli ABD öğrenci kredisi gelire dayalı geri ödeme planları ve 2000'lerdeki konut balonu döneminde satılan ödeme seçenekli ARM'lar bu yapıyı kullandı. Bu, borçlunun genel olarak zor durumda olduğunun göstergesidir ve 2008 mortgage krizinin öncü göstergelerinden biri olmuştur. İlgili: APR.