PITI

PITI, tipik bir ABD ipotek aylık ödemesinin dört bileşeninin baş harflerinden oluşur: Anapara (Principal), Faiz (Interest), Vergi (Taxes) ve Sigorta (Insurance). Kredi verenler, konutla ilgili karşılanabilirlik oranlarının paydası olarak PITI'yi kullanır (28/36 kuralındaki %28 ön uç oranı).

Her bileşenin içeriği:

• Anapara — ödemin kalan kredi bakiyesini azaltan kısmı. Standart amortisman kapsamında başlarda daha küçük, sonlara doğru daha büyük.
• Faiz — kredi verenin borçlanma ayrıcalığı karşılığında talep ettiği ücret. Başlarda daha büyük; anapara azaldıkça zamanla küçülür.
• Vergi — genellikle emanet hesabında tutulan ve kredi veren tarafından sizin adınıza ödenen emlak vergileri. ABD oranları, eyalete göre yıllık ev değerinin %0,3'ü ile %2,5'i arasında değişir.
• Sigorta — konut sahibi sigortası (genellikle emanet hesabında tutulur). Peşinat %20'nin altındaysa PMI (Özel İpotek Sigortası), uygulanabilirse HOA aidatları da (teknik olarak PITI'nin dışında olsa da) dahil edilebilir.

PITI, kredi teklifleri arasında karşılaştırılması gereken rakamdır; vergi ve sigorta hariç tutulan manşet ipotek ödemesi değil. Aynı P+F ödemesine sahip iki ipotek, emlak vergileri farklıysa (örneğin Texas ile Colorado karşılaştırması) çok farklı PITI değerlerine sahip olabilir.

Konut kredisi hesaplayıcımız, aylık ödemeyi P+F ve ayrıca vergi ile sigortaya ayırır. Daha geniş bir karşılanabilirlik perspektifi için ne kadar ev alabilirim? kılavuzuna bakın.

PITIA — HOA açıkça eklenmiş versiyonu: apartman daireleri, planlı konut geliştirmeleri ve pek çok yeni bölümde, kredi verenlerin borçlunun bunları emanet hesabına aktarmamasına rağmen karşılanabilirlik hesaplamalarına dahil ettiği HOA aidatları bulunur. "PITIA" (HOA değerlendirmesiyle birlikte) kısaltması resmi genişletilmiş versiyondur; bazı kredi verenler ise bunun yerine "toplam konut ödemesi" ifadesini kullanır. $300 HOA aidatı ve $2.200 P+F ödemesi olan tipik bir daire için fark anlamlıdır — $2.800 PITI için yeterli koşullara sahip bir alıcı, PITIA'nın $3.100'a yakın olması nedeniyle aslında o birimi karşılayamaz. Daire alışverişi yaparken ilan bilgilerinden HOA aidatını çıkarıp manuel olarak eklemeyi unutmayın. CFPB, kredi verenlerden HOA'yı kredi tahmininde açıklamasını zorunlu kılmaktadır.

Emlak vergisi emanet hesabı sürprizleri: PITI'nin vergi kısmı, kapanış tarihindeki en son değerlemeye göre belirlenir; ancak pek çok ABD yargı bölgesinde yeniden değerleme çok yıllık bir döngüde gerçekleşir. Bir veya iki yıl sonra değerleme, gerçek satın alma fiyatına yetişir ve emlak vergisi faturası —bazen %30-50— artar. Emanet hesabı açık verir ve aylık ödeme, onu yeniden doldurmak ve yükselen devam eden faturayı karşılamak için bir sonraki yıl artar. Yeni alıcılar bunu sık sık "ipotek yükseldi" olarak yorumlar, oysa aslında yalnızca emanet hesabındaki vergi kısmı değişmiştir. Kaynak: CFPB — Kredi tahmini açıklaması.

Çözümlü örnek

$450.000'lık bir evi %10 peşinatla satın alın (kredi $405.000), 30 yıl sabit %7,0. Anapara + faiz = standart amortisman formülüyle aylık $2.695. Değerin %1,2'si oranında emlak vergileri: $450.000 × %1,2 / 12 = aylık $450. Yıllık $1.500 konut sahibi sigortası: aylık $125. PMI (LTV %90, %80'in üzerinde) kredi bakiyesinin yıllık %0,5'i: $405.000 × %0,5 / 12 = aylık $169. Toplam PITI: $2.695 + $450 + $125 + $169 = aylık $3.439. Manşet "ipotek ödemesi" ($2.695), gerçek aylık maliyeti %28 oranında küçümsemektedir. %28 ön uç DTI kuralını uygularsak bu PITI, $3.439 / 0,28 ≈ $12.282 yani ~$147.000 yıllık brüt aylık gelir gerektirmektedir. Yalnızca manşet P+F'ye göre alışveriş yapan alıcılar kâğıt üzerinde sıklıkla hak kazanır; ancak kredi verenin gerçek sigortalamasında PITI başarısız olur.

Ne zaman ve neden önem taşır

PITI, banka hesabınızın her ay gördüğü ve sigorta yazarlarının borç vermeye karar verirken kullandığı rakamdır. İlan fotoğraflarındaki "ipotek ödemesi" ile gerçek PITI arasındaki tutarsızlık, ilk yıl alıcı pişmanlığının en büyük tek kaynağıdır — pek çok alıcı vergi ve sigorta emanet hesabını hiç planlamaz ve aylık ödemenin planladıkları P+F'den %25-40 daha yüksek olduğunu görünce şaşırır. Refinansman kararları da P+F değil PITI üzerinden döner: faizi %0,5 oranında düşüren bir refinansman P+F'de aylık $150 tasarruf sağlayabilir; ancak emanet hesabını sıfırlayıp yeni emlak vergisi değerlemesi devreye girerse net PITI düz ya da daha yüksek olabilir. Teklifleri karşılaştırırken her kredi verenden Kredi Tahminindeki (1. sayfa, "Tahmini Toplam Aylık Ödeme") tam PITI'yi isteyin ve bu rakamları karşılaştırın — bunlar doğrudan karşılaştırılabilir tek rakamdır. Kaynak: Fannie Mae — Geri Ödeme Kapasitesi / Nitelikli İpotek.