LTV

LTV (Kredi-Değer), yüzde olarak ifade edilen ödenmemiş mortgage bakiyesinin mülkün mevcut piyasa değerine bölünmesidir. 500.000$’lık bir evin üzerindeki 350.000$’lık bir mortgage %70 LTV’ye sahiptir. Tamamlayıcısı (%30) öz sermayedir.

LTV, kredi notunun ardından mortgage değerlendirmesinde en önemli tek sayıdır. Standart kademeler:

• ≤ %80 — standart uyumlu. PMI gerekmez; en iyi faizler elde edilebilir.
• %80-90 — LTV %78’in altına düşene kadar PMI (Özel Mortgage Sigortası) gerektirir. Biraz daha kötü faizler.
• %90-95 — daha yüksek PMI, daha fazla kredi kalitesi incelemesi, muhtemelen daha az program.
• %95-97 — ilk kez ev alıcısı programları (Fannie Mae HomeReady, FHA). En yüksek PMI; bazı durumlarda zorunlu ev alıcısı eğitimi.
• %97-100 — VA kredileri (uygun gaziler için sıfır peşinat), USDA kırsal krediler. Sınırlı uygunluk.
• > %100 — su altı. Mortgage mülk değerini aşıyor. Refinansman seçenekleri önemli ölçüde daralır.

LTV sürekli değişir: pay her ay anapara azalmasıyla küçülür; payda piyasayla birlikte dalgalanır. Alımda %90 LTV olan ve yüzde 10 değer kazanan ve bir yıl amorti olan bir mülk, ekstra ödeme yapılmadan %80 LTV’de olabilir — HPA (Ev Sahipleri Koruma Yasası) kapsamında eşik karşılandığında PMI’yı otomatik olarak ortadan kaldırır.

Yatırım amaçlı mülkler için LTV oranları daha katıdır — birçok kredi veren, daha yüksek temerrüt riski nedeniyle sahibi tarafından kullanılmayan mülkler için %75-80 LTV’yi sınır olarak belirler.

HPA otomatik iptal kuralı: 1998 ABD Ev Sahipleri Koruma Yasası kapsamında, uyumlu bir mortgage üzerindeki PMI, gerçek ev fiyatı değer kazanımından bağımsız olarak yalnızca kredinin amortisman çizelgesine göre LTV orijinal mülk değerinin %78’ine ulaştığında otomatik olarak sona ermelidir. Borçlular ayrıca değeri kanıtlayarak (yeni değerleme) %80 LTV’de manuel iptal talep edebilir. Kredi veren, kapanışta bu haklar hakkında borçluları bilgilendirmekle yükümlüdür; ancak otomatik tetikleyici herhangi bir işlem olmaksızın devreye girer — PMI ücretinin beklenen ay civarında ekstrenizden gerçekten düştüğünden emin olun; hizmet sağlayıcı muhasebe hataları nadir değildir. Referans: CFPB — PMI’yı ne zaman kaldırabilirim.

Çalışma örneği

60.000$ peşinat ve 540.000$’lık mortgage ile 600.000$’lık bir ev alın. Başlangıç LTV: 540.000 / 600.000 = %90. 30 yıllık %7’lik kredide iki yıl düzenli ödeme sonrasında anapara bakiyesi ~528.000$, ev %6 değer kazanarak 636.000$’a yükselmiştir. Yeni LTV: 528.000 / 636.000 ≈ %83 — hâlâ %80 PMI kaldırma eşiğinin üzerinde, dolayısıyla PMI devam eder. Bir yıl daha bekleyin: anapara ~516.000$, ev değeri ~674.000$ (bir %6 daha) — LTV ≈ %76,6. Artık değerlemeyle (yaklaşık 500$) manuel PMI iptali talep edebilirsiniz; bu, kaldırılan PMI’nın ilk ayında kendini (bu kredide aylık 150-300$) amorti eder. Değer kazanımı olmaksızın, yalnızca amortisman yoluyla %80 LTV’ye ulaşmak yaklaşık 9. yıla kadar mümkün olmayacaktı.

Ne zaman ve neden önemlidir

LTV hayatınızdaki üç büyük sayıya karar verir: PMI ödeyip ödemeyeceğiniz (yukarıdaki kredide yılda 1.800-3.600$ ekstra), hangi faiz kademesine hak kazandığınız (sub-%80 LTV genellikle 0,25-0,5% daha iyi faiz alır) ve refinansman için nakit getirip getirmeyeceğiniz. LTV’yi takip etmeyen ev sahipleri genellikle PMI iptal penceresini yıllarca kaçırır — hizmet sağlayıcılar HPA kapsamında orijinal değerin %78’inde PMI’yı kaldırmakla yasal olarak yükümlüdür; ancak birçoğu değer kazanımı kaynaklı LTV iyileştirmelerini yakalamak için proaktif biçimde yeniden değerleme yapmaz. LTV’yi yıllık kontrol etmek için takvim hatırlatıcısı ayarlamak ve yüksek %70’lere düştüğünde değerleme yaptırmak, bir ev sahibinin harcayabileceği en yüksek yatırım getirili 30 dakikadan biridir. Referans: Fannie Mae Satış Kılavuzu — LTV/CLTV/HCLTV oranları.