PITI

PITI steht für Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung) – die vier Bestandteile einer typischen monatlichen US-Hypothekenrate. Kreditgeber verwenden PITI als Nenner der wohnungsbezogenen Tragfähigkeitsquoten (die 28-%-Front-End-Quote in der 28/36-Regel).

Was in jeden Bestandteil einfließt:

• Tilgung (Principal) — der Teil der Rate, der die verbleibende Kreditschuld reduziert. Anfangs kleiner, später größer unter der Standardtilgung.
• Zinsen (Interest) — was der Kreditgeber für das Privileg der Kreditaufnahme berechnet. Anfangs größer; schrumpft mit der Zeit, während die Tilgung steigt.
• Steuern (Taxes) — Grundsteuern, typischerweise auf einem Treuhandkonto gehalten und vom Kreditgeber in Ihrem Namen gezahlt. Die US-Sätze variieren je Bundesstaat zwischen 0,3 und 2,5 % des Immobilienwerts pro Jahr.
• Versicherung (Insurance) — Wohngebäudeversicherung (ebenfalls typischerweise treuhänderisch verwaltet). Umfasst manchmal die PMI (Private Mortgage Insurance), wenn die Anzahlung unter 20 % liegt, und HOA-Gebühren, falls zutreffend (obwohl diese technisch getrennt von PITI sind).

PITI ist die Zahl, die über Kreditangebote hinweg zu vergleichen ist – nicht die plakative Hypothekenrate, die Steuern und Versicherung ausklammert. Zwei Hypotheken mit derselben plakativen P+Z-Rate können sehr unterschiedliche PITI haben, wenn die Grundsteuern auseinandergehen (etwa Texas gegen Colorado).

Unser Hypothekenrechner zerlegt die Monatsrate in Tilgung und Zinsen und lässt Sie Steuern und Versicherung separat hinzufügen. Für das umfassendere Tragfähigkeitsbild siehe Wie viel Haus kann ich mir leisten?

PITIA – die Variante mit explizit hinzugefügten HOA-Gebühren: Eigentumswohnungen, Planned-Unit-Developments und viele neuere Wohnsiedlungen tragen HOA-Gebühren, die Kreditgeber in die Tragfähigkeitsrechnung einbeziehen, obwohl der Kreditnehmer sie nicht treuhänderisch verwaltet. Das Akronym „PITIA“ (mit HOA Assessment) ist die formale erweiterte Version; manche Kreditgeber berichten stattdessen die „gesamte Wohnungsrate“. Für eine typische Eigentumswohnung mit 300 $ HOA-Gebühren und einer 2.200-$-P+Z-Rate ist der Unterschied bedeutsam – ein Käufer, der sich für 2.800 $ PITI qualifiziert, kann sich die Wohnung tatsächlich nicht leisten, weil PITIA näher bei 3.100 $ liegt. Ziehen Sie die HOA-Gebühr stets aus dem Inserat und addieren Sie sie manuell, wenn Sie Eigentumswohnungen vergleichen. Die CFPB verlangt von Kreditgebern, die HOA im Loan Estimate auszuweisen.

Grundsteuer-Treuhand-Schocks: Der Steueranteil von PITI wird beim Abschluss anhand der jüngsten Bewertung festgelegt, doch Neubewertungen erfolgen in vielen US-Jurisdiktionen in einem mehrjährigen Zyklus. Nach ein oder zwei Jahren holt der Bewertungswert den tatsächlichen Kaufpreis ein, und die Grundsteuerrechnung springt nach oben – manchmal um 30–50 %. Das Treuhandkonto gerät in Unterdeckung, und die Monatsrate steigt im Folgejahr, um es aufzufüllen und die höhere laufende Rechnung zu decken. Neue Käufer verwechseln dies regelmäßig mit „die Hypothek ist gestiegen“, obwohl sich tatsächlich nur der treuhänderisch verwaltete Steueranteil geändert hat. Referenz: CFPB — Loan estimate explainer.

Durchgerechnetes Beispiel

Kaufen Sie ein Haus für 450.000 $ mit 10 % Anzahlung (Kredit 405.000 $), 30 Jahre fest zu 7,0 %. Tilgung + Zinsen = 2.695 $/Monat nach der Standardtilgungsformel. Grundsteuern zu 1,2 % des Werts: 450.000 $ × 1,2 % / 12 = 450 $/Monat. Wohngebäudeversicherung zu 1.500 $/Jahr: 125 $/Monat. PMI (Beleihungsauslauf liegt bei 90 %, über 80 %) zu 0,5 %/Jahr der Kreditschuld: 405.000 $ × 0,5 % / 12 = 169 $/Monat. Gesamtes PITI: 2.695 $ + 450 $ + 125 $ + 169 $ = 3.439 $/Monat. Die plakative „Hypothekenrate“ (2.695 $) unterschätzt die wahren Monatskosten um 28 %. Wendet man die 28-%-Front-End-DTI-Regel an, erfordert dieses PITI ein monatliches Bruttoeinkommen von 3.439 $ / 0,28 ≈ 12.282 $ oder ~147.000 $/Jahr. Käufer, die allein nach der plakativen P+Z-Rate einkaufen, qualifizieren sich routinemäßig auf dem Papier für Häuser, deren PITI das tatsächliche Underwriting des Kreditgebers nicht besteht.

Wann und warum es zählt

PITI ist das, was Ihr Bankkonto tatsächlich jeden Monat sieht, und das, was Underwriter zur Kreditentscheidung heranziehen. Die Diskrepanz zwischen „Hypothekenrate“ in Inseratsfotos und dem realen PITI ist die größte Einzelquelle für Reue im ersten Jahr – viele Käufer kalkulieren die Steuer-und-Versicherungs-Treuhand überhaupt nicht ein und sind überrascht, wenn der monatliche Abbuchungsbetrag 25–40 % höher ausfällt als die P+Z-Rate, mit der sie geplant haben. Auch Refinanzierungsentscheidungen drehen sich um PITI, nicht um P+Z: Eine Refinanzierung, die die Zinsen um 0,5 % senkt, mag 150 $/Monat bei P+Z sparen, doch wenn sie das Treuhandkonto zurücksetzt und die neue Grundsteuerbewertung greift, kann das Netto-PITI gleich bleiben oder höher sein. Beim Vergleich von Angeboten verlangen Sie das vollständige PITI von jedem Kreditgeber auf dem Loan Estimate (Seite 1, „Estimated Total Monthly Payment“) und vergleichen diese Zahlen – sie sind die einzige direkt vergleichbare Kennzahl. Referenz: Fannie Mae — Ability to Repay / Qualified Mortgage.