Was ist die 28/36-Regel für die Wohnleistbarkeit?

Die 28/36-Regel besagt, dass Ihre monatlichen Wohnkosten (Hypothekentilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung) 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten und Ihre gesamten Schuldenzahlungen (Wohnen plus alle anderen Schulden) 36 % nicht. Diese Schwellen werden von den meisten US-Kreditgebern als anfänglicher Genehmigungsmaßstab verwendet.

Wie viel Haus kann ich mir bei 100.000 $ Gehalt leisten?

Mit der 28-%-Regel beträgt Ihre maximale monatliche Wohnzahlung 2.333 $ (28 % von 8.333 $ monatlichem Bruttoeinkommen). Bei einem 7-%-Zinssatz über 30 Jahre mit 10 % Anzahlung trägt das einen Kaufpreis von rund 310.000–330.000 $, je nach Grundsteuern und Versicherung in Ihrer Region.

Welche Schulden-Einkommens-Ratio verlangen Kreditgeber für eine Hypothek?

Die meisten konventionellen Kreditgeber verlangen eine Back-End-DTI (alle Schulden) unter 43 %; Fannie Mae erlaubt mit ausgleichenden Faktoren bis zu 50 % DTI. FHA-Kredite erlauben in manchen Fällen bis zu 50 % DTI. Eine niedrigere DTI qualifiziert Sie in der Regel für bessere Konditionen. Konsultieren Sie einen lizenzierten Hypothekenexperten für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung.

Wie viel Anzahlung brauche ich, um ein Haus zu kaufen?

Konventionelle Kredite verlangen schon ab 3 % Anzahlung, doch weniger als 20 % löst eine private Hypothekenversicherung (PMI) aus, die jährlich 0,5–1,5 % des Kredits hinzufügt. FHA-Kredite verlangen 3,5 % Anzahlung. Eine Anzahlung von 20 % beseitigt die PMI und senkt die über die Kreditlaufzeit gezahlten Gesamtzinsen erheblich.

Ist eine höhere Anzahlung immer finanziell sinnvoll?

Nicht immer. Wenn Ihr Hypothekenzins 7 % beträgt und Sie das Anzahlungsgeld zu mehr als 7 % anlegen können, erzeugt es höhere Nettorenditen, weniger Bargeld in der Immobilie zu binden. Die Rechnung hängt auch von Ihrer Steuersituation, den PMI-Kosten und dem Liquiditätsbedarf ab – ein Finanzberater kann Ihren konkreten Fall modellieren.

Welche Kosten über die Hypothekenzahlung hinaus sollte ich einplanen?

Planen Sie jährlich 1–2 % des Hauswerts für Wartung und Reparaturen ein, dazu Grundsteuern (0,5–2,5 % des Werts je nach Lage), Hausratversicherung (1.000–2.000 $/Jahr) und ggf. HOA-Gebühren. Diese können bei einem 400.000-$-Haus 500–1.500 $/Monat zur Hypothekenzahlung hinzukommen.

Guide

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die 28/36-Regel und warum sie täuscht

Kreditgeber berechnen die eine Zahl. Die Realität berechnet eine andere. Woher die 28/36-Regel kommt und wo sie versagt.

By Buğra SözeriPublished May 16, 2026Updated May 31, 2026

Keine Finanzberatung: Die Zahlen, Ratios und Faustregeln in diesem Ratgeber sind zu Bildungszwecken. Die tatsächliche Leistbarkeit hängt von Ihrer vollständigen finanziellen Lage ab (Bonität, Sparpuffer, Angehörige, lokale Steuern, künftige Einkommensentwicklung, Versicherungskosten in katastrophengefährdeten Regionen), die nur Sie und ein qualifizierter Finanzplaner einschätzen können. Nutzen Sie dies als Plausibilitätsprüfung gegenüber der Vorabgenehmigung Ihres Kreditgebers, nicht als Ersatz für professionelle Beratung.

Gehen Sie zu irgendeinem Hypothekenmakler, und Sie erhalten ein Vorabgenehmigungsschreiben über eine Zahl, die größer ist, als Sie tatsächlich damit leben können. Diese Lücke – zwischen dem, was Kreditgeber als „qualifiziert“ ansehen, und dem, was Ihr Budget tragen kann – ist der Ort, an dem die meiste Reue von Erstkäufern wohnt. Dieser Ratgeber erklärt die beiden Faustregeln, die jeder US-Kreditgeber verwendet (28 % und 36 %), was sie tatsächlich messen und die vier Kostenkategorien, die die Regeln ignorieren.

Die 28/36-Regel, entschlüsselt

Zwei Ratios – zusammen bekannt als Ihr Schulden-Einkommens-(DTI-)Profil. Beide stammen aus der Qualified-Mortgage-Regel des Consumer Financial Protection Bureau und ihren Vorläufern in den HUD-Underwriting-Richtlinien.

Front-End-Ratio (28 %): Wohnkosten ÷ monatliches Bruttoeinkommen. Wohnen ist hier PITI: Tilgung (Principal), Zinsen (Interest), Grundsteuern (Taxes), Hausratversicherung (Insurance). Die Steuer- und Versicherungsanteile werden typischerweise vom Kreditgeber in ein Treuhandkonto (Escrow) eingezogen und bei Fälligkeit für Sie ausgezahlt. Bis zu 28 % gilt als konservativ.
Back-End-Ratio (36 %): gesamter Schuldendienst ÷ monatliches Bruttoeinkommen. Umfasst das obige PITI plus Autokredite, Studienkredite, Kreditkartenmindestbeträge, Unterhalt, Kindesunterhalt. Bis zu 36 % ist konservativ; bis zu 43 % ist unter den Standard-QM-Regeln zulässig, und die FHA geht unter bestimmten Umständen bis 50 %.

Beachten Sie den Nenner: Bruttomonatseinkommen, nicht Netto. Für einen Haushalt mit 30 % effektiver Steuerlast (Bund + Bundesstaat + Lohnsteuer) ist die 28-%-Front-End-Ratio in Wirklichkeit 40 % des Nettoeinkommens. Und das, bevor Sie Lebensmittel, Altersvorsorge, Kinderbetreuung oder Verkehr bezahlt haben.

Was Kreditgeber nicht ins PITI aufnehmen

Die Faustregel deckt vier Dinge ab. Tatsächliches Wohneigentum hat mindestens vier weitere, allesamt vorhersehbare Langzeitkosten:

Wartung und Reparatur: Die Standardprognose liegt bei 1–3 % des Hauswerts pro Jahr. Bei einem 500.000-$-Haus sind das 5.000–15.000 $ jährlich. Dach, Heizung/Klima, Warmwasserbereiter, Geräte, Anstrich, Garten – alles nutzt sich nach eigenem Zeitplan ab.
Nebenkosten: Heizung, Kühlung, Wasser, Strom, Internet, Müll. 250–600 $/Monat je nach Klima und Hausgröße.
HOA-Gebühren: 0 $ bei einem freistehenden Haus, 200–1000+ $/Monat bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und geplanten Wohnanlagen. Oft nicht gedeckelt – sie steigen mit den Rücklagendefiziten der Eigentümergemeinschaft.
Einrichtung & einmalige Einrichtung: Umzug, Fensterdekoration, Geräte, die der Verkäufer mitnahm, Gartengeräte, Werkzeug. Planen Sie allein im ersten Jahr 1–5 % des Kaufpreises ein.

Ein durchgerechnetes Beispiel: was die Regel sagt vs. was passt

Haushalt: 180.000 $ Bruttoeinkommen, 60.000 $ Anzahlung, 400 $ Studienkredit, 300 $ Autokredit. 7 % Hypothekenzins, 30-jährig festverzinst, 1,1 % effektive Grundsteuer, 1.500 $/ Jahr Versicherung.

Was Kreditgeber qualifizieren: 36 % Back-End-Ratio auf 180k $ brutto = 5.400 $/Monat Gesamtschulden. Ziehen Sie 700 $ bestehende Kredite ab → 4.700 $ verfügbar für PITI. Bei 7 % / 30 J. trägt das eine Hypothekenzahlung, die von einem rund 750.000 $ teuren Haus stammt (mit den 60k $ Anzahlung).

Was das Haus tatsächlich kostet:

Kosten	Monatlich
Tilgung + Zinsen (690k $ Kredit zu 7 %)	4.590 $
Grundsteuer (1,1 % von 750k $)	688 $
Versicherung	125 $
Wartung (2 % von 750k $/Jahr)	1.250 $
Nebenkosten	400 $
Gesamte Wohnkosten	7.053 $

7.053 $ ÷ 15.000 $ brutto = 47 %. Das ist deutlich jenseits der Komfortgrenze. Das Netto (~10.500 $ nach Steuern) lässt 3.450 $ pro Monat für alles Übrige: Lebensmittel, Altersvorsorge, Kinderbetreuung, Verkehr, Ersparnisse, Freizeit. Machbar, aber knapp – und ein Heizungsausfall vom Notgroschen entfernt.

Eine ehrlichere Faustregel

Die Finanzplaner-Version: Zielen Sie auf 25 % des Nettoeinkommens für alle Wohnkosten einschließlich Wartung und Nebenkosten. Für den obigen Haushalt (10.500 $ netto) sind das 2.625 $ – entsprechend einem Haus um 320.000 $, weniger als die Hälfte dessen, was der Kreditgeber genehmigen wird.

Das ist wahrscheinlich zu streng, wenn Sie ein stabiles Einkommen, Notreserven und bescheidene sonstige Ausgaben haben. Aber die Lücke zwischen 750k $ (der Kreditgeber- Obergrenze) und 320k $ (dem 25-%-vom-Netto-Boden) ist der Bereich, über den Sie tatsächlich nachdenken müssen.

Stresstests, die sich lohnen

Können Sie einen Einkommensrückgang von 20 % über 6 Monate abfedern? Wenn ein Verdiener seinen Job verliert, passt dann die Hypothekenzahlung plus Lebensnotwendiges auf das verbleibende Haushaltseinkommen?
Was passiert beim Zins-Reset?ARM-Kreditnehmer sollten den Worst-Case-Zins nach der Festzinsperiode durchrechnen. Selbst Festzins-Kreditnehmer sollten ihn für eine mögliche künftige Umschuldung bedenken.
Wie hoch ist die 15-Jahres-Zahlung?Rechnen Sie es durch – wenn die 15-jährige Hypothekenzahlung unerreichbar ist, ist die 30-jährige wahrscheinlich enger, als sie sich anfühlt. Siehe unseren Vergleich 15- vs. 30-jährig.
HOA- + Steuersteigerungen? Beide haben in vielen US-Metropolen die Inflation übertroffen. Bauen Sie beim Projizieren über 5+ Jahre 5–10 % jährliche Steigerungen ein.

Das pragmatische Fazit

Nutzen Sie einen Hypothekenrechner mit der Vorabgenehmigungszahl des Kreditgebers, um die tatsächliche Monatszahlung zu finden, und addieren Sie dann jährlich 1,5–2 % des Hauswerts für Wartung + Nebenkosten. Übersteigen die resultierenden All-in-Wohnkosten 30 % Ihres Nettoeinkommens, ist das Haus, das die Bank Ihnen zutraut, größer als das Haus, das Ihr Budget verkraften kann.

Häufige Fehler

Die Vorabgenehmigung als Budget behandeln. Die Vorabgenehmigung ist die Obergrenze des Kreditgebers, keine Empfehlung. Kreditgeber werden nach Volumen bezahlt; sie haben keinen finanziellen Anreiz, Ihnen einen niedrigeren als den zulässigen Kredit vorzuschlagen.
Vergessen, dass die Grundsteuer kumuliert. Die meisten US-Rechtsräume bewerten alle 1–3 Jahre neu. Ein mit 500k $ bewertetes Haus, gekauft zu einem effektiven Satz von 1,2 %, kann innerhalb von fünf Jahren auf 625k $ neu bewertet werden; die Steuerrechnung steigt proportional. Jährliche Steigerungen von 5–10 % sind in wachsenden Metropolen üblich.
Die Versicherungsentwicklung unterschätzen. Die Hausratversicherung ist landesweit über 2020–2025 um 30–50 % gestiegen, im küstennahen Florida und im waldbrandgefährdeten Kalifornien um über 100 %. Der Posten, der beim Kauf 1.500 $/Jahr betrug, kann innerhalb von vier Jahren 3.000 $ sein. Kalkulieren Sie vorausschauend, nicht mit dem heutigen Satz.
Bonus- oder variables Einkommen zu 100 % rechnen. Kreditgeber erlauben typischerweise über 2 Jahre gemitteltes variables Einkommen; Ihr eigenes Budget sollte wahrscheinlich strenger sein (50–75 % der jüngsten variablen Vergütung), damit ein schlechtes Bonusjahr keinen Verkauf erzwingt.
Den Zweitverdiener-Stresstest auslassen. Zwei-Einkommen-Haushalte, die beide Einkommen für die Zahlung brauchen, sind eine Kündigung, eine Erwerbsunfähigkeit, einen Elternurlaub von der Notlage entfernt. Reduzieren Sie entweder die Kredithöhe oder erhöhen Sie den Notgroschen auf 12+ Monatszahlungen.

Erwähnenswerte Grenzfälle

HOA-lastige Eigentumswohnungen. Eine 400k-$-Eigentumswohnung mit 700 $/Monat HOA hat dasselbe Cashflow-Profil wie ein 500k-$-Einfamilienhaus. Die Tilgung ist niedriger, die laufenden Kosten nicht, und HOAs erheben häufig Sonderumlagen (einmalige Zahlungen von 5k–50k $), die nicht in der Monatszahl stecken.
Grundsteuer-Pausen bei Neubauten. Manche Rechtsräume besteuern Neubauten im ersten Jahr nur zum Grundstückswert. Jahr 2 bringt die volle Bewertung – oft ein 3–5-facher Sprung im Steuerposten. Budgetieren Sie für die Zahl von Jahr 2, nicht für die Flitterwochen von Jahr 1.
Zielkonflikte bei Hypothekenpunkten. Einen Punkt zu zahlen (1 % des Kredits), um den Zins um 0,25 PP zu senken, amortisiert sich typischerweise nach 5–7 Jahren. Ziehen Sie früher um oder schulden Sie früher um, verlieren die Punkte Geld.

Sobald Sie einen Zielpreis gewählt haben, ist die nächste Entscheidung die Laufzeit – siehe unsere Analyse 15- vs. 30-jährige Hypothek. Wenn die Zinsen später fallen, steckt die Umschuldungsrechnung im Break-even der Hypotheken-Umschuldung.

Quellen: CFPBs Qualified-Mortgage-Regel von 2014 (12 CFR 1026.43), HUD Single-Family Housing Policy Handbook 4000.1, Joint Center for Housing Studies State of the Nation’s Housing 2024, NAIC-Tarifmeldungen zur Hausratversicherung 2020–2025.

Frequently asked questions

Was ist die 28/36-Regel für die Wohnleistbarkeit?: Die 28/36-Regel besagt, dass Ihre monatlichen Wohnkosten (Hypothekentilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung) 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten und Ihre gesamten Schuldenzahlungen (Wohnen plus alle anderen Schulden) 36 % nicht. Diese Schwellen werden von den meisten US-Kreditgebern als anfänglicher Genehmigungsmaßstab verwendet.
Wie viel Haus kann ich mir bei 100.000 $ Gehalt leisten?: Mit der 28-%-Regel beträgt Ihre maximale monatliche Wohnzahlung 2.333 $ (28 % von 8.333 $ monatlichem Bruttoeinkommen). Bei einem 7-%-Zinssatz über 30 Jahre mit 10 % Anzahlung trägt das einen Kaufpreis von rund 310.000–330.000 $, je nach Grundsteuern und Versicherung in Ihrer Region.
Welche Schulden-Einkommens-Ratio verlangen Kreditgeber für eine Hypothek?: Die meisten konventionellen Kreditgeber verlangen eine Back-End-DTI (alle Schulden) unter 43 %; Fannie Mae erlaubt mit ausgleichenden Faktoren bis zu 50 % DTI. FHA-Kredite erlauben in manchen Fällen bis zu 50 % DTI. Eine niedrigere DTI qualifiziert Sie in der Regel für bessere Konditionen. Konsultieren Sie einen lizenzierten Hypothekenexperten für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung.
Wie viel Anzahlung brauche ich, um ein Haus zu kaufen?: Konventionelle Kredite verlangen schon ab 3 % Anzahlung, doch weniger als 20 % löst eine private Hypothekenversicherung (PMI) aus, die jährlich 0,5–1,5 % des Kredits hinzufügt. FHA-Kredite verlangen 3,5 % Anzahlung. Eine Anzahlung von 20 % beseitigt die PMI und senkt die über die Kreditlaufzeit gezahlten Gesamtzinsen erheblich.
Ist eine höhere Anzahlung immer finanziell sinnvoll?: Nicht immer. Wenn Ihr Hypothekenzins 7 % beträgt und Sie das Anzahlungsgeld zu mehr als 7 % anlegen können, erzeugt es höhere Nettorenditen, weniger Bargeld in der Immobilie zu binden. Die Rechnung hängt auch von Ihrer Steuersituation, den PMI-Kosten und dem Liquiditätsbedarf ab – ein Finanzberater kann Ihren konkreten Fall modellieren.
Welche Kosten über die Hypothekenzahlung hinaus sollte ich einplanen?: Planen Sie jährlich 1–2 % des Hauswerts für Wartung und Reparaturen ein, dazu Grundsteuern (0,5–2,5 % des Werts je nach Lage), Hausratversicherung (1.000–2.000 $/Jahr) und ggf. HOA-Gebühren. Diese können bei einem 400.000-$-Haus 500–1.500 $/Monat zur Hypothekenzahlung hinzukommen.

Sources & references

Authoritative references cited by this piece. Verified by Buğra Sözeri on the dates shown and re-checked at every deploy.

CFPB — Leitlinien zur Schulden-Einkommens-Ratio — Maßgebliche US-Quelle für die im gesamten Artikel referenzierte 28/36-Leistbarkeitsregel(as of 2026-05-21)
Freddie Mac — How Much House You Can Afford — Branchenleitfaden eines großen US-Sekundärmarkt-Kreditgebers zur Leistbarkeitsberechnung(as of 2026-05-21)
HUD — FHA-Kreditobergrenzen — Referenz für die FHA-Kreditgrenzwerte, die in den Hochkostengebiet-Szenarien zitiert werden(as of 2026-05-21)
Federal Reserve Bank of St. Louis — FRED Hauspreis-Einkommens-Ratio — Historische Daten zur Hauspreis-Einkommens-Ratio, referenziert für den Makrokontext-Abschnitt(as of 2026-05-21)
Joint Center for Housing Studies (Harvard) — State of the Nation's Housing 2024 — Referenz für den im Schluss zitierten Anteil kostenbelasteter Haushalte (mehr als 30 % des Einkommens für Wohnen)(as of 2026-05-21)
Brookings Institution — Forschung zur Wohnleistbarkeit — Quelle für die regionale Kostenbelastungsanalyse, die die 25-%-vom-Netto-Faustregel motiviert(as of 2026-05-21)

Published May 16, 2026 · Last reviewed May 31, 2026