US-Hypothek: Festzins vs. variabler Zins

Fast jedes Festzins-Angebot kommt mit einer variabel verzinsten Alternative direkt daneben, zu einem merklich niedrigeren Anfangszins. Die niedrigere Zahl ist real, aber von vornherein befristet — eine ARM tauscht eine Phase der Sicherheit gegen eine Phase der Ersparnis und überträgt dann das Risiko künftiger Zinsbewegungen an die Kreditnehmerin oder den Kreditnehmer. Dieser Ratgeber erklärt, wie die ARM-Struktur tatsächlich funktioniert, wovor die Obergrenzen schützen und wovor nicht, und wann sich der Kompromiss eher für den einen oder anderen Kredittyp entscheidet. Dies ist eine allgemeine Information, keine Finanzberatung.

Was gleich bleibt und was nicht

Eine Festzinshypothek legt einen Zinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit fest — die mit M = P · r / (1 − (1+r)^−n) berechnete Rate ändert sich nie, abgesehen von Anpassungen bei treuhänderisch verwalteten Steuern und Versicherungen, falls vorhanden. Eine variabel verzinste Hypothek (ARM) fixiert den Zins für eine anfängliche Periode und lässt ihn danach periodisch anhand eines Marktindex plus einer Kreditgeber- Marge neu festsetzen, innerhalb der durch die Obergrenzen des Kredits gesetzten Grenzen.

Die ARM-Bezeichnung lesen: 5/1, 7/1, 5/6

ARMs werden nach zwei Zahlen benannt. Die erste ist die Länge der anfänglichen Fixperiode in Jahren; die zweite ist, wie oft sich der Zins danach anpasst, meist ebenfalls in Jahren (oder Monaten, bei einem „/6”-Kredit, was alle 6 Monate bedeutet).

Nach der Fixperiode wird der neue Zins festgelegt, indem eine feste Marge (bei Kreditvergabe festgelegt) auf einen aktuellen Markt-Indexzins addiert wird. Steigt der Index zwischen jetzt und Ihrer ersten Anpassung, steigt Ihre Rate mit; fällt er, fällt auch Ihre Rate — diese Wechselwirkung in beide Richtungen ist der gesamte Handel, um den es geht.

Zins-Obergrenzen: Wie weit sich die Neufestsetzung bewegen kann

ARMs geben Obergrenzen an, die begrenzen, wie weit sich der Zins bewegen kann, üblicherweise als drei Zahlen geschrieben, wie 2/2/5:

• Erste Obergrenze (2): der maximal erlaubte Anstieg bei der ersten Anpassung, in Prozentpunkten.
• Periodische Obergrenze (2): der maximal erlaubte Anstieg bei jeder weiteren Anpassung.
• Lebenszeit-Obergrenze (5): der maximale Anstieg des Zinses über den ursprünglichen Startzins hinaus, über die gesamte Kreditlaufzeit.

Bei einer 5/1-ARM, die bei 5,5 % mit 2/2/5-Obergrenzen startete, liegt der schlimmste Fall bei der ersten Anpassung bei 7,5 %; die absolute Lebenszeit-Obergrenze liegt bei 10,5 %, unabhängig davon, wie hoch der zugrunde liegende Index steigt. Obergrenzen begrenzen den Schock einer einzelnen Anpassung und setzen eine harte Obergrenze, aber sie beseitigen nicht die Möglichkeit einer deutlich höheren Rate als zu Beginn.

Durchgerechneter Vergleich: 350.000-Dollar-Kredit

Ein fester 30-Jahres-Zins von 6,75 % gegenüber einer 5/1-ARM, die bei 5,75 % startet, beide für einen Kredit über 350.000 $:

*Illustratives Neufestsetzungsszenario; die tatsächlichen Zahlen hängen vom Restsaldo, der Indexbewegung und den spezifischen Obergrenzen und der Marge des Kredits ab.

Die ARM spart über die ersten 5 Jahre rund 227 $ im Monat — etwa 13.600 $. Ob das ein guter Handel ist, hängt vollständig davon ab, was nach Jahr 5 passiert: Haben Sie bis dahin verkauft, umgeschuldet oder den Kredit abbezahlt, behalten Sie die Ersparnis und erleben die Neufestsetzung nie. Sind Sie noch im Kredit und die Zinsen sind gestiegen, kann die Neufestsetzung die frühen Ersparnisse innerhalb weniger Jahre auslöschen.

Wann welche Option tendenziell sinnvoll ist

Ein Festzins ist die berechenbarere Standardwahl, besonders für einen Kredit, den Sie voraussichtlich langfristig halten, oder einen Haushalt mit wenig Spielraum, eine Ratenerhöhung abzufedern — die Zahlungsstabilität selbst hat einen Wert über die reine Zinsrechnung hinaus. Eine ARM kann sinnvoll sein, wenn eine konkrete, sichere Erwartung besteht, vor Ablauf der Fixperiode zu verkaufen oder umzuschulden — etwa ein bekannter Umzugstermin —, da der niedrigere Zins genutzt wird, ohne je eine Anpassung zu erleben. Unser Ratgeber 15 vs. 30 Jahre Hypothek behandelt einen verwandten, aber separaten Kompromiss — Laufzeit statt Zinsstruktur —, der für Festzinskredite beider Art gilt.

Nichts davon ist Finanzberatung — die richtige Struktur hängt von Ihrem konkreten Zeithorizont, Ihrer Risikotoleranz und dem Zinsumfeld ab. Ein Kreditberater oder eine unabhängige Finanzfachperson kann die Obergrenzen und den Index, die für eine Ihnen angebotene ARM konkret gelten, durchgehen, bevor Sie sich festlegen.