15 vs. 30 Jahre Hypothek: Womit sparen Sie wirklich mehr?

Die meisten Ratgeber im Bereich Privatfinanzen lassen die Wahl zwischen 15 und 30 Jahren wie einen Charaktertest klingen: 15-jährige Laufzeiten gelten als “diszipliniert,” 30-jährige Laufzeiten als etwas für die “ewig Unreifen.” Diese Einordnung hält den Zahlen nicht stand. Die beiden Laufzeiten lösen unterschiedliche Probleme, und die richtige hängt von drei Dingen ab, die Sie tatsächlich messen können.

Der zentrale Zielkonflikt

Eine 15-jährige Hypothek spart Ihnen auf zwei Wegen Zinsen. Der Zinssatz liegt typischerweise 0,5 bis 0,75 Prozentpunkte unter dem 30-Jahres-Zins, und Sie zahlen halb so lange Zinsen. Der Preis dafür ist eine deutlich höhere Monatsrate.

Bei einem Kredit von 400.000 $ zu aktuellen Zinsen (überprüfen können Sie das mit unserem Hypothekenrechner):

• 30 Jahre @ 6,5 %: Monatlich 2.528 $ · Gesamtzinsen 510.178 $ über die Laufzeit des Kredits.
• 15 Jahre @ 6,0 %: Monatlich 3.375 $ · Gesamtzinsen 207.577 $ über die Laufzeit des Kredits.

Schlagzeile: Die 15-Jahres-Variante spart $302,601 an Zinsen, kostet dafür aber $847/month mehr an Raten. Das wirkt wie ein Selbstläufer. Ist es nicht.

Die Opportunitätskosten-Wende

Geld, das Sie nicht in eine höhere Hypothekenrate stecken, kann woanders hingehen. Wenn dieses “Woanders” mehr einbringt als Ihr Hypothekenzins, dreht sich die Rechnung um.

Angenommen, Sie nehmen die 30-jährige Hypothek und investieren die $847/month, die Sie bei den Raten sparen. Bei einer langfristigen Aktienrendite von 7 % (eine gängige, konservative Planungsannahme) erzeugt der Zinseszins:

• 847 $/Monat × 15 Jahre @ 7 %: ~268.000 $ im Jahr 15.
• Dieser Betrag wächst über die verbleibenden 15 Jahre weiter, selbst wenn Sie nichts mehr einzahlen: ~740.000 $ im Jahr 30.

Die 30-jährige Hypothek mit diszipliniertem Investieren der Differenz erzeugt zum selben Zeitpunkt rund $430,000 mehr Vermögen als die 15-jährige Hypothek — trotz insgesamt höherer Zinszahlungen. Im Langfrist-Aktien-Szenario gewinnt die 30-Jahres-Variante beim Lebenszeitvermögen.

Sie können das selbst mit unserem Zinseszinsrechner nachrechnen. Beginnen Sie mit 0 $, fügen Sie die monatliche Differenz hinzu und setzen Sie den Zeithorizont auf Ihre Hypothekenlaufzeit.

Wann die 15-Jahres-Variante tatsächlich gewinnt

Drei Szenarien, in denen die 15-Jahres-Rechnung wirklich besser ist:

1. Sie investieren die Differenz in Wirklichkeit nicht. Das Opportunitätskosten-Argument setzt voraus, dass Sie diese zusätzlichen 847 $/Monat 15 Jahre lang jeden einzelnen Monat in einen Indexfonds leiten. Die Verhaltensforschung zeigt durchweg, dass die meisten Menschen das nicht tun. Wenn die Ersparnis im Lebensstil-Konsum aufgeht, fängt die Zwangsspar-Disziplin der 15-Jahres-Rate mehr von diesem Wert ein.
2. Ihre Risikotoleranz ist niedrig. Die oben angenommene Rendite von 7 % ist ein Durchschnitt; sie umfasst Jahre mit Einbrüchen von −30 %. Wenn Sie diese Jahre emotional nicht durchhalten können, fällt Ihre tatsächlich realisierte Rendite niedriger aus als die Planungszahl. Das Tilgen einer festverzinsten Hypothek ist eine garantierte Rendite in Höhe Ihres Zinssatzes, mit null Schwankung.
3. Sie arbeiten über 65 hinaus weiter. Die 15-Jahres-Rechnung gewinnt für Menschen, die noch verdienen, wenn die 15-jährige Hypothek endet, die 30-jährige aber noch nicht. Das Abbezahlen des Hauses setzt Cashflow genau zu dem Zeitpunkt frei, an dem die meisten Menschen ihre Stunden reduzieren oder in den Ruhestand gehen wollen.

Wann die 30-Jahres-Variante tatsächlich gewinnt

1. Sie haben rentablere Verwendungen für Ihr Kapital. Ein voll ausgeschöpfter 401(k)-Arbeitgeberzuschuss bringt auf den ersten eingezahlten Dollar 50 bis 100 %. Das stellt Ihren Hypothekenzins in den Schatten. Hungern Sie diese Konten nicht aus, um einen 6-%-Kredit schneller zu tilgen.
2. Sie stehen am Anfang Ihrer Einkommenskurve. Cashflow-Flexibilität zählt mehr, wenn Sie in 10 Jahren voraussichtlich mehr verdienen als heute. Die niedrigere erforderliche Rate des 30-Jahres-Kredits bewahrt Spielraum für Veränderungen — Jobwechsel, Unternehmensgründung, Elternzeit — ohne umschulden zu müssen.
3. Sie setzen auf Inflation. Eine festverzinste Hypothek ist eine 30-jährige Short-Position auf die Währung. Höher als erwartete Inflation untergräbt die realen Kosten fester künftiger Zahlungen. Die 15-Jahres-Variante sichert sich weniger dieser Wirkung.

Die Rechnung, die Sie wirklich durchführen sollten

Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, geben Sie Ihre Zahlen für beide Laufzeiten in unseren Hypothekenrechner ein und für das Szenario “Differenz investieren” in unseren Zinseszinsrechner. Die Break-even-Rendite — unterhalb derer die 15-Jahres-Variante gewinnt, oberhalb derer die 30-Jahres-Variante gewinnt — liegt je nach Steuersituation meist irgendwo zwischen 5 % und 8 % real.

Fragen Sie sich dann ehrlich, ob Sie die Differenz tatsächlich investieren werden. Lautet die Antwort “wahrscheinlich nicht,” ist die 15-Jahres-Variante die richtige Wahl, ganz gleich, was die Tabellenkalkulation sagt.

Was dieser Ratgeber nicht abdeckt

Variabel verzinste und tilgungsfreie Kredite sind außen vor — sie tauschen Sicherheit auf unterschiedliche Weise gegen Cashflow ein. Die PMI (in den USA fällig, wenn Sie weniger als 20 % anzahlen) erhöht den effektiven Zinssatz um 0,3 bis 1,5 %; berücksichtigen Sie sie separat. Die steuerliche Behandlung von Hypothekenzinsen variiert je nach Land und Steuerklasse; in den USA macht der Standardfreibetrag den Abzug für die meisten Eigenheimbesitzer nach der Steuerreform von 2017 irrelevant, oberhalb der SALT-Obergrenze zählt er jedoch weiterhin. Rechnen Sie die Zahlen mit und ohne Abzug durch, um zu sehen, wie viel er tatsächlich ausmacht.

Das ehrliche Fazit

Wenn Sie die Ersparnis wirklich jeden Monat 30 Jahre lang investieren, nehmen Sie die 30-jährige Hypothek. Wenn Sie sich da unsicher sind, nehmen Sie die 15-jährige. Wenn Sie sich die 15-Jahres-Rate nicht ohne Belastung leisten können, nehmen Sie die 30-jährige und investieren entweder die Differenz oder akzeptieren, dass Sie faktisch ein kleineres Haus gekauft haben.

Die reine Zinszahl für sich genommen ist irreführend. Der aussagekräftige Vergleich ist das Gesamtvermögen am Ende der längeren Laufzeit, einschließlich des Werts der Flexibilität unterwegs. Berechnen Sie beides. Die richtige Wahl wird sich aus den Zahlen ergeben, nicht aus der Moral.

Durchgerechnetes Beispiel: die Break-even-Rendite

Derselbe Kredit über 400.000 $ wie im Eingangsbeispiel. Wir fragen: Bei welcher Rendite der investierten Differenz erzeugen die beiden Laufzeiten im Jahr 30 dasselbe Gesamtvermögen?

• Nettovermögen im Jahr 30, 15 Jahre: Haus bis Jahr 15 abbezahlt, danach 3.375 $/Monat über 15 Jahre zu 7 % investiert = ~$1,065,000 auf dem Anlagekonto plus das Haus.
• Nettovermögen im Jahr 30, 30 Jahre (die Differenz von 847 $ zu 7 % investiert): Haus im Jahr 30 abbezahlt, plus ~1.030.000 $ auf dem Anlagekonto.

Bei einer Renditeannahme von 7 % liegt die 15-Jahres-Variante über den vollen 30-Jahres-Horizont um ~35.000 $ vorn, weil der 15-Jahres-Sparer die gesamte Rate von 3.375 $ in der zweiten Hälfte in Anlagen umlenkt — ein höherer Beitrag über einen längeren Zeitraum, als der 30-Jahres-Sparer umlenkt. Bei 8 % kippt die Rangfolge; bei 6 % gewinnt die 15-Jahres-Variante um ~120.000 $. Die Break-even-Rendite für diesen konkreten Kredit liegt bei rund 7,4 % nominal.

Praktische Lesart: Wenn Sie auf die Differenz tatsächlich mehr als ~7,4 % erzielen, gewinnt die 30-Jahres-Variante. Erzielen Sie weniger, gewinnt die 15-Jahres-Variante. Die ehrliche Prognose liegt irgendwo in diesem Bereich; die Entscheidung hängt von der Streuung darum, Ihrer Zuversicht, tatsächlich zu investieren, und den nicht-finanziellen Faktoren weiter unten ab.

Häufige Fehler

• Die Laufzeit nach dem Bauchgefühl über die gezahlten Zinsen wählen. Die Gesamtzinsen sind eine abgeleitete Zahl, nicht das Ziel. Das Ziel ist Gesamtvermögen + Flexibilität; Zinsen sind eine Kostenkomponente, nicht die Entscheidungsgröße.
• Eine 30-jährige Hypothek mittendrin in eine 15-jährige umschulden. Das verursacht Abschlusskosten (~3.000–6.000 $) für etwas, das letztlich eine Umstrukturierung der Rate ist, die Sie kostenlos durch zusätzliche Tilgungszahlungen auf die bestehende 30-jährige erreichen könnten. Schulden Sie nur um, wenn der Zinsrückgang die Abschlusskosten für sich genommen rechtfertigt; siehe Break-even bei der Hypotheken-Umschuldung.
• Die Wechselwirkung mit steuerbegünstigten Konten ignorieren. Der Spielraum bei 401(k) und IRA ist jährlich begrenzt. Wenn Sie die 15-jährige nehmen und die höhere Rate steuerbegünstigte Beiträge verdrängt, tilgen Sie womöglich einen 6-%-Kredit, während Sie einen Arbeitgeberzuschuss mit 50 % Match auslassen. Die Opportunitätskosten stellen den Zinssatz in den Schatten.
• “Die Differenz investieren” wie einen Schalter behandeln. Die Verhaltensforschung zeigt, dass Vorsätze verfallen. Die Differenz am selben Tag, an dem die Hypothekenrate abgebucht wird, automatisch auf ein Wertpapierkonto zu überweisen, ist das einzige Vorgehen, das den Vermögensvorteil der 30-jährigen Variante zuverlässig einfängt; ohne diese Automatisierung gewinnt die Zwangsspar-Disziplin der 15-jährigen Variante standardmäßig.
• Die Alternative der Teiltilgung überspringen. Eine 30-jährige Hypothek mit konsequenten zusätzlichen Tilgungszahlungen (etwa zusätzlich 300 $/Monat) ist oft nach 18 bis 22 Jahren abbezahlt — bei geringerem Risiko durch die erforderliche Rate als bei der 15-jährigen. Die Flexibilität kostet wenig, und die Rechnung ist vergleichbar.

Zur zugrunde liegenden Zinseszins-Mathematik siehe Zinseszins erklärt. Zur Frage der Leistbarkeit, die dieser Entscheidung vorgelagert ist, siehe Wie viel Haus kann ich mir leisten.