Lohnt sich ein Bausparvertrag? Die ehrliche Rechnung

Der Bausparvertrag ist eines der meistverkauften und gleichzeitig meistmissverstandenen Finanzprodukte in Deutschland. Die ehrliche Antwort auf die Titelfrage lautet: Es kommt darauf an, wofür Sie ihn benutzen. Als Zinsversicherung für ein konkretes Bau- oder Kaufvorhaben kann er sich rechnen; als reines Sparprodukt rechnet er sich bei Guthabenzinsen um 0,1 % und einer Abschlussgebühr von bis zu 1,6 % der Bausparsumme in aller Regel nicht — zu diesem Schluss kommt auch die Verbraucherzentrale. Dieser Ratgeber erklärt die Mechanik, rechnet ein Beispiel durch und ordnet die staatliche Förderung ein. Er dient ausschließlich der Bildung und ist keine Anlage- oder Finanzberatung; für Entscheidungen über Ihre eigene Finanzierung sollten Sie eine unabhängige Beratung — etwa bei einer Verbraucherzentrale — in Anspruch nehmen.

Wie ein Bausparvertrag funktioniert: drei Phasen

Ein Bausparvertrag kombiniert einen Sparplan mit einer Darlehensoption auf eine vereinbarte Bausparsumme. Er durchläuft drei Phasen:

1. Sparphase: Sie zahlen monatlich ein, bis das tariflich festgelegte Mindestsparguthaben erreicht ist — üblicherweise 40 bis 50 % der Bausparsumme. Ihr Guthaben wird mit dem vertraglich fixierten Guthabenzins verzinst, der heute meist nur bei etwa 0,1 % pro Jahr liegt.

2. Zuteilung: Hat Ihr Vertrag das Mindestsparguthaben und eine ausreichende Bewertungszahl erreicht, wird er zugeteilt: Sie können sich das Guthaben auszahlen lassen und zusätzlich das Bauspardarlehen abrufen. Der genaue Zuteilungszeitpunkt hängt von der Lage des Bausparkollektivs ab und ist bei Abschluss nicht garantiert.

3. Darlehensphase: Die Differenz zwischen Guthaben und Bausparsumme erhalten Sie als Annuitätendarlehen — zu dem Darlehenszins, der bereits bei Vertragsabschluss festgeschrieben wurde. Das Darlehen ist zweckgebunden: Es darf nur wohnwirtschaftlich verwendet werden, also für Bau, Kauf, Modernisierung oder Entschuldung einer Immobilie.

Die zwei Zinssätze — und warum der zweite der wichtige ist

Jeder Bauspartarif enthält zwei Zinssätze, und sie erzählen zusammen die eigentliche Geschichte des Produkts. Der Guthabenzins ist niedrig — deutlich unter dem, was Tagesgeld oder Festgeld derzeit bieten. Der Darlehenszins dagegen wird heute für ein Darlehen festgeschrieben, das Sie erst in fünf, acht oder zehn Jahren abrufen. Sie kaufen also mit bewusst mageren Sparzinsen eine Option auf günstiges künftiges Baugeld.

Ob diese Option etwas wert war, entscheidet sich erst im Rückblick: Steigen die Hypothekenzinsen zwischen Abschluss und Zuteilung, war die Absicherung Gold wert. Bleiben sie gleich oder fallen sie, haben Sie jahrelang auf Sparzinsen verzichtet für eine Option, die Sie am Ende nicht brauchen — die Verbraucherzentrale spricht deshalb von einem spekulativen Element, das jedem Bausparvertrag innewohnt.

Die Abschlussgebühr: ein durchgerechnetes Beispiel

Die Abschlussgebühr beträgt typischerweise 1 bis 1,6 % der Bausparsumme und wird meist mit den ersten Sparraten verrechnet. Laut Finanztip ist sie mit Abstand die größte Kostenposition des Vertrags. Rechnen wir sie einmal gegen die Sparzinsen:

Bausparsumme 50.000 €, Abschlussgebühr 1,6 % = 800 €. Sie sparen 200 € im Monat bei 0,1 % Guthabenzins, Zielguthaben 40 % = 20.000 €. Bis dahin vergehen gut acht Jahre — und die gesamten Guthabenzinsen über diese Zeit summieren sich auf nur rund 80 € (0,1 % auf ein im Schnitt halb gefülltes Konto). Die Gebühr kostet also etwa das Zehnfache dessen, was die Verzinsung einbringt: Netto stehen nach acht Jahren rund 720 € weniger auf dem Konto, als Sie eingezahlt haben. Die Effektivrendite der Sparphase ist damit negativ — in dieser Größenordnung etwa −0,2 bis −0,3 % pro Jahr. Als Geldanlage betrachtet zahlen Sie dafür, sparen zu dürfen. Die Gegenleistung ist nicht die Rendite, sondern der festgeschriebene Darlehenszins.

Staatliche Förderung: was es wirklich gibt

Die Förderung ist real, aber überschaubar — und sie ist an Einkommensgrenzen gebunden. Drei Bausteine:

Wohnungsbauprämie: Nach § 3 des Wohnungsbau-Prämiengesetzes beträgt sie 10 % der prämienbegünstigten Aufwendungen; gefördert werden Einzahlungen bis 700 € pro Jahr bei Alleinstehenden und 1.400 € bei Ehegatten — maximal also 70 € bzw. 140 € Prämie jährlich. Die Einkommensgrenze liegt bei 35.000 € zu versteuerndem Einkommen für Alleinstehende und 70.000 € für zusammenveranlagte Paare. Das Guthaben muss später wohnwirtschaftlich verwendet werden; eine Ausnahme gilt für junge Sparer, die den Vertrag vor dem 25. Geburtstag abschließen.

Arbeitnehmersparzulage: Zahlt Ihr Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen in den Bausparvertrag, gibt der Staat 9 % auf bis zu 470 € pro Jahr dazu — maximal rund 43 € jährlich, bei Einkommensgrenzen von 40.000 € (Alleinstehende) bzw. 80.000 € (Zusammenveranlagte). Beide Förderungen sind kombinierbar, wenn Sie über die vermögenswirksamen Leistungen hinaus eigene Beiträge leisten.

Riester-Bausparen (Wohn-Riester): Die Riester-Variante lenkt Altersvorsorgezulagen in die Immobilienfinanzierung. Sie kann die Rechnung für Zulagenberechtigte mit Kindern deutlich verbessern, bringt aber eigene Komplexität mit — insbesondere die nachgelagerte Besteuerung über das Wohnförderkonto — und sollte nur nach individueller Beratung gewählt werden.

Zur Einordnung: Die maximale Wohnungsbauprämie von 70 € pro Jahr gleicht in unserem Beispiel die 800 € Abschlussgebühr erst nach über einem Jahrzehnt aus. Die Förderung kann einen ohnehin sinnvollen Vertrag verbessern — sie macht aus einem unpassenden Produkt kein passendes.

Wann er sich lohnt — und wann nicht

Dafür spricht: Sie haben ein konkretes Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhaben in einigen Jahren und wollen den Darlehenszins gegen steigende Marktzinsen absichern — das ist der Kernnutzen des Produkts. Oder Sie liegen unter den Einkommensgrenzen und schöpfen Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage voll aus, sodass die Förderung die Kosten überkompensiert. Auch als planbarer Baustein neben einer klassischen Baufinanzierung — etwa um eine spätere Anschlussfinanzierung abzusichern — kann er eine Rolle spielen. Wie viel Eigenkapital Sie insgesamt brauchen, können Sie mit dem Hypothekenrechner überschlagen.

Dagegen spricht: Sie wollen einfach nur sparen. Dann arbeitet die Konstruktion gegen Sie — negativer Realzins in der Sparphase, Abschlussgebühr vorab, Geld lange gebunden, Guthaben zweckgebunden, sobald Förderung im Spiel ist. Wer flexibel Rücklagen aufbauen will, findet in Tagesgeld die liquidere Variante ohne Abschlusskosten; wer langfristig Vermögen aufbauen will, hat mit einem breit gestreuten ETF-Sparplan höhere Renditechancen bei entsprechendem Schwankungsrisiko. Keines dieser Produkte sichert allerdings einen künftigen Darlehenszins — sie beantworten schlicht eine andere Frage. Welche Antwort zu Ihrer Situation passt, ist eine individuelle Abwägung und keine, die dieser Artikel für Sie treffen kann.

Die ehrliche Rechnung, in einem Satz

Ein Bausparvertrag ist eine Versicherung gegen steigende Bauzinsen, deren Prämie aus entgangenen Sparzinsen und der Abschlussgebühr besteht: Wer die Versicherungsleistung — das planbare, zweckgebundene Darlehen — voraussichtlich nutzen wird oder die staatliche Förderung voll mitnimmt, kann sie sinnvoll einsetzen; wer nur sparen will, bezahlt eine Versicherung ohne Versicherungsfall. Rechnen Sie Ihren konkreten Tarif durch, bevor Sie unterschreiben — der Bausparrechner macht aus beiden Phasen einen vergleichbaren äquivalenten Zinssatz, den Sie neben ein aktuelles Hypothekenangebot legen können.