PMI bei US-Hypotheken: Kosten und wann sie wegfällt

Zahlen Sie bei einem konventionellen Hypothekenkredit weniger als 20 % an, verlangt der Kreditgeber fast immer Private Mortgage Insurance (PMI) — eine zusätzliche monatliche Kosten, die bei Zahlungsausfall den Kreditgeber schützt, nicht Sie. Das überrascht viele Erstkäuferinnen und Erstkäufer, weil es im beworbenen Zinssatz nicht auftaucht. Dieser Ratgeber behandelt, was PMI kostet, die gesetzlichen Auslöser, die sie automatisch entfernen, und wie man sie vorzeitig kündigen lässt. Dies sind Informationen zur Aufklärung, keine Finanzberatung.

Was PMI tatsächlich ist

PMI existiert, weil ein Kredit mit weniger Eigenkapital dahinter für den Kreditgeber riskanter ist — fällt der Kreditnehmer aus und muss die Immobilie verkauft werden, lässt eine kleinere Anzahlung weniger Puffer, um den Verlust des Kreditgebers zu decken. Statt diese Kredite ganz abzulehnen, verlangen Kreditgeber, dass der Kreditnehmer für eine Versicherungspolice zahlt, die speziell den Kreditgeber entschädigt, falls das passiert. Für den Kreditnehmer selbst tut sie nichts direkt — keine Auszahlung, kein Schutz vor Zwangsvollstreckung —, weshalb es sich lohnt, sie zu entfernen, sobald man berechtigt ist.

Was sie kostet

PMI kostet typischerweise 0,5 % bis 1,5 % des ursprünglichen Kreditbetrags pro Jahr, als monatlicher Zuschlag zur regulären Hypothekenrate berechnet. Der genaue Satz hängt von Ihrer Bonität, dem Anzahlungsanteil und dem Kredittyp ab — niedrigere Anzahlungen und niedrigere Bonität treiben den Satz beide nach oben.

Das kommt zusätzlich zu Zins und Tilgung hinzu, daher lohnt es sich, es zu dem hinzuzuaddieren, was ein Hypothekenrechner für die Grundrate anzeigt, bevor Sie entscheiden, was Sie sich tatsächlich leisten können — siehe unseren Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten für das vollständige Bild einschließlich Steuern und Versicherung.

Die zwei Beleihungsauslauf-Schwellen, die sie beenden

Der Homeowners Protection Act von 1998 setzt zwei Beleihungsauslauf-Schwellen (Loan-to-Value, LTV), definiert anhand des ursprünglichen Immobilienwerts beim Kauf:

• 80 % LTV — vom Kreditnehmer beantragte Kündigung. Sobald Ihr Kreditsaldo planmäßig auf 80 % des ursprünglichen Werts fällt, können Sie die PMI-Kündigung schriftlich beantragen. Kreditgeber können eine gute Zahlungshistorie und die Bestätigung verlangen, dass keine zweite Hypothek auf der Immobilie liegt.
• 78 % LTV — automatische Beendigung. Der Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, PMI automatisch zu kündigen, sobald der Saldo planmäßig 78 % des ursprünglichen Werts erreicht, basierend auf dem ursprünglichen Tilgungsplan, solange die Zahlungen aktuell sind — kein Antrag nötig.

Es gibt zudem eine Auffanggrenze: PMI muss spätestens zum Mittelpunkt des Tilgungsplans enden, unabhängig vom LTV — bei einem 30-Jahres-Kredit ist das die 15-Jahres-Marke. Zusätzliche Tilgungszahlungen erreichen die 80- und 78-%-Schwellen früher als der ursprüngliche Plan annahm; siehe unseren Ratgeber zu Sondertilgungen dazu, wie stark sich das auf die PMI-Entfernung neben der Kredittilgung selbst auswirken kann.

Frühe Entfernung beantragen

Ist Ihre Immobilie seit dem Kauf im Wert gestiegen, erreichen Sie basierend auf dem aktuellen Wert womöglich schon deutlich vor dem ursprünglichen Plan 80 % LTV — dieser Weg erfordert jedoch meist eine vom Kreditgeber angeordnete Wertermittlung (auf Ihre Kosten) und ist nicht garantiert; manche Kreditgeber erkennen für frühe Anträge nur den ursprünglichen Wert an. Es lohnt sich, direkt bei Ihrem Kreditdienstleister nach dessen konkreten Anforderungen zu fragen, da der Homeowners Protection Act eine Untergrenze setzt, nicht den genauen Prozess eines Kreditgebers.

PMI vs. FHA-Hypothekenversicherung

Dieser Ratgeber behandelt PMI bei konventionellen Krediten. FHA-Kredite nutzen eine separate Hypothekenversicherungsprämie (MIP) mit anderen Regeln — bei vielen FHA-Krediten mit weniger als 10 % Anzahlung kündigt MIP nicht automatisch und kann über die gesamte Kreditlaufzeit laufen. Betroffene Kreditnehmer entfernen sie meist durch Umschuldung in einen konventionellen Kredit, sobald genug Eigenkapital vorhanden ist, statt auf ein Beendigungsdatum zu warten.

Nichts davon ist Finanzberatung — bestätigen Sie den konkreten PMI-Zeitplan, Satz und die Kündigungsanforderungen Ihres Kredits bei Ihrem Kreditdienstleister oder einer qualifizierten Finanzfachkraft, bevor Sie eine Entscheidung darauf stützen.