Konut öz sermayesi

Konut öz sermayesi, bir mülkün güncel piyasa değeri ile ödenmemiş ipotek bakiyesi arasındaki farktır. 350.000 $ ipotekli 500.000 $ değerindeki bir evin 150.000 $ öz sermayesi vardır. Sahip buna borç verebilir (HELOC, nakit çekişli refinansman), satışta nakde dönüştürebilir veya sadece elinde tutabilir.

İki motor konut öz sermayesini büyütür:

• Amortisman. Her aylık ödeme anapara bakiyesini azaltarak mekanik olarak öz sermayeyi artırır. Erken yıllarda faizle ön yükleme yapılır — amortisman'a bakın — bu nedenle öz sermaye birikimi kredinin ömrü boyunca hızlanır.
• Değer artışı. Mülkün piyasa değeri yükselirse, öz sermaye tam değer artışı tutarıyla yükselir (ipotek ölçeklendirilmez). ABD konut fiyatları uzun vadede yılda yaklaşık %4-5 değer kazanmıştır; ancak bölgesel ve on yıllık değişkenlik büyüktür.

Öz sermaye birçok yaygın hareketin temelidir:

• Nakit çekişli refinansman — birikmiş öz sermayeden nakit çıkarmak için ipotek bakiyesini artırma. Maliyeti yaklaşık olarak normal refinansmanla aynıdır; biraz daha yüksek faiz oranına ek olarak.
• Konut öz sermayesi kredi limiti (HELOC) — öz sermayeyle güvence altına alınan döner kredi limiti; tipik olarak prime oranın %1-3 üzerinde değişken faizle.
• Satış. Öz sermaye kapanışta nakde dönüşür (ABD'de tipik olarak %6-8 işlem maliyetleri düşüldükten sonra).

Önemli uyarı: öz sermaye likit değildir. Dokunmak para maliyetlidir (kapanış ücretleri, ödünç alınan tutarın faizi) ve risk taşır (piyasa dönerse değer kaybeden bir varlığa kaldıraç uyguluyorsunuzdur). Çoğu finansal planlayıcı, konut öz sermayesini likit net değerden ayrı bir kova olarak değerlendirir.

Çalışılmış örnek

30 yıl boyunca %7 faizle %10 peşinat (50.000 $) ve 450.000 $ ipotek ile 500.000 $ ev satın alındı. Başlangıç öz sermayesi: 50.000 $. 5. yılın ardından: anapara bakiyesi yaklaşık 423.500 $'a düştü (2.994 $'lık aylık ödemenin çoğu faize gitti). Ev %4/yıl değer kazandıysa, piyasa değeri şu anda 608.300 $'dır. Öz sermaye = 608.300 $ - 423.500 $ = 184.800 $ — orijinal peşinatın neredeyse 4 katı. Bu 184.800 $'dan: 26.500 $ amortismandan (ödenen anapara), 108.300 $ ise değer artışından geldi. Şimdi sat ve %7 işlem maliyetlerinden (~42.500 $) sonra ev sahibi yaklaşık 142.000 $ alır — 5 yılda orijinal 50.000 $'da %184 getiri (%28 yıllık bileşik; ödenen ipotek faizi hariç). Bu kaldıraç etkisi, emlağın yükselen piyasalarda olağandışı getiri sağlamasının — ve aynı kaldıraç ters yönde işlediğinden düşen piyasalarda olağandışı kayıp yaşatmasının — nedenidir.

Ne zaman ve neden önemlidir

Öz sermaye üç karar noktasında önem taşır: (1) satış veya kalmaya devam etme, burada bir sonraki satın alma için kullanılabilir öz sermaye kısıtlama faktörüdür; (2) refinansman ve nakit çekme, burada borç veren mevcut ipotek eksi mevcut piyasa değerinin yaklaşık %80'ine kadar borç verecektir; (3) emeklilik — birçok Amerikalı emekli için konut öz sermayesi en büyük tek varlıktır ve küçük eve taşınma veya ters ipotek kararı büyüklüğüne bağlıdır. Kaçınılacak hata, konut öz sermayesini likit servet olarak ele almaktır — satana, refinanse edene veya borç alana kadar, öz sermaye rakamı hipotetik bir günde piyasanın ödeyeceğinin yalnızca bir tahminidir. 2008 krizi ABD konut öz sermayesini 18 ayda yaklaşık 7 trilyon $ azalttı; emeklilik için öz sermayeye güvenen ev sahipleri ani bir yeniden çerçevelemeyle karşılaştı. Referans: CFPB — Ev Sahibi Olma Rehberi.