ABD 30 yıllık konut kredisi faizi ile 10 yıllık Hazine getirisi: APR'inizi açıklayan spread

ABD 30 yıllık sabit konut kredisi faizleri doğrudan Federal Rezerv tarafından belirlenmez. Tahvil piyasası tarafından belirlenir — özellikle kredi riski, erken ödeme opsiyonelliği ve servis marjı için bir spread ile 10 yıllık Hazine getirisini fiyatlandıran ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ikincil piyasası. Bu spreadi anlamak, konut kredisi faizlerine siyasi haber gözüyle bakmak ile tahmin edilebilir tahvil piyasası çıktısı olarak bakmak arasındaki farktır.

Uzun vadeli örüntü

Freddie Mac'in Birincil Konut Kredisi Piyasası Anketi 1971'den bu yana ABD 30 yıllık sabit faizli ortalama konut kredisini takip ediyor. Hazine getirileri ABD Hazinesi'nin sabit vadeli oranların günlük yayımından geliyor. Spread (konut kredisi faizi eksi 10 yıllık Hazine) hesaplandığında:

Uzun vadeli ortalama: ~1,7 yüzde puan. 2022-2023'te spread ~2,5-2,9 pp'a genişledi — normal aralığın oldukça dışında. 2024 ortasında normale yaklaştı ama tam dönmedi.

Spreadi ne yönlendiriyor

Spread, tahvil piyasasını dört şey için telafi eder:

1. Erken ödeme opsiyonelliği. Borçlular faizler düştüğünde refinansman yapabilir. MBS sahibi yüksek kuponlu tahvili kaybeder ve daha düşük faizli ortamda erken ödeme alır — tahvil alıcılarının tazminat talep ettiği negatif konveksite özelliği.
2. Kredi riski. Bazı borçlular temerrüde düşer. İpotek sigortası ve devlet desteğiyle (Fannie/Freddie) bile artık kredi riskinin fiyatlandırılması gerekiyor.
3. Servis ve kaynak bulma marjı. Yaratıcılar (bankalar) ~25-75 baz puan alır; servis yapanlar (aylık ödemenizi toplayan kuruluş) yıllık ~25 baz puan alır.
4. Piyasa teknik durumu. Fed MBS satın aldığında (QE) spreadler daralır. Fed MBS'lerin bitmesine izin verdiğinde (QT) spreadler genişler. 2022-2023 genişlemesi büyük ölçüde Fed QT'sine atfediliyor.

Borçlu için ne anlama geliyor

Bugün ile uzun vadeli ortalama

10 yıllık Hazine %4,2'deyse ve tarihsel ortalama spread 1,7 pp ise "normal" konut kredisi faizi %5,9 olur. 2024 itibarıyla konut kredisi faizleri %6,5-7, bu da ~2,5 pp'luk spread anlamına geliyor — normalin yaklaşık 0,8 pp üstünde.

Çevirisi: 10 yıllık getiriler sabit kalsa bile, spread normalleşirse konut kredisi faizlerinin ~%0,5-0,75 düşme alanı var. Bu, refinansman beklentisi için teknik gerekçe — ama zamanlamayı tahmin etmek ayrı bir bahis.

Fed bağlantısı (gerçek ama dolaylı)

Federal Rezerv faiz kararları konut kredisi faizlerini etkiler, ancak bağlantı dolaylıdır. Fed, federal fon faizini (gecelik) belirler. Bu, getiri eğrisi üzerinden 2 yıllık, 5 yıllık, 10 yıllık Hazine getirilerine yayılır. Konut kredisi faizleri, federal fon faizini değil 10 yıllıkları izler.

Çıkarım: Fed faiz indirimi duyurusu konut kredisi faizlerini hemen düşürmez. Tahvil piyasası beklenen indirim yolunu genellikle önceden fiyatlamış durumdadır; konut kredisi faizleri nominal karara değil sürpriz bileşenine göre hareket eder.

Kendi başa baş noktanızı hesaplayın

Canlı 30 yıllık oran (size teklif edilen) ve 5 yıllık tahmin (bugünün 10 yıllık Hazine'si + 1,7 pp tarihsel spread) ile konut kredisi hesaplayıcımızı kullanın. Fark, mevcut faizinizde fiyatlanmış "refinansman opsiyonelliği"dir. Bunun için ödüyorsanız — ve ödüyorsunuz — kullanın: refinansman bu opsiyonun gerçekleştirilmesidir.

2022-2023 spread genişlemesinin ayrıştırması

Fed analistleri ve akademik araştırmacılar, 2022-2023 spread genişlemesini (~1 pp normal üstünde) kabaca şöyle atfetti:

• ~40 bp faiz oranı oynaklığından (negatif konveksite primi).
• ~30-40 bp Fed QT'sinden (azalan MBS talebi).
• ~15-20 bp banka bilançosu stresinden (SVB dönemi, Mart 2023).
• Geri kalanı: kaynak bulma kanalı sürtünmesi, kredi kalitesi endişeleri, artık.

İlk ikisi politikayla geri alınabilir (Fed MBS alımını yeniden başlatabilir); diğerleri döngü ilerledikçe kendi kendine normalleşir. Bu, konut kredisi spreadlerinin 2025-2026'da "sıkışması gerektiği" yönündeki tahminlerin teknik dayanağı — ancak bu tür tahminlerin kötü bir sicili var.

Konut kredisi alıcıları için pratik çıkarım

1. Konut kredisi faizleri Fed tarafından belirlenmez. 10 yıllık Hazine'yi ortalama ~1,7 pp artı olarak izler.
2. Bugünün spreadi (~2,5 pp) uzun vadeli ortalamadan daha geniş. Bu, Hazine getirilerinde herhangi bir değişiklik olmaksızın konut kredisi faizlerinde ~%0,5-0,75 potansiyel düşüş anlamına geliyor.
3. Fed faiz kararı gün içinde konut kredisi faizlerini 10 bp'dan fazla nadiren hareket ettirir — tahvil piyasası bunu haftalarca önce fiyatlamıştır.
4. Refinansman başa baş hesabı, sonraki 12-24 ayda faizlerin ~%0,5 düşeceğini varsaymalı; bugünkü faizde yakın kapanış, bu opsiyonu kesinlik karşılığında takas eder.

Metodoloji

Veri kümesi, iki uzun vadeli hükümet ve kurum tarafından yayımlanmış seriyi birleştiriyor. Her ikisi de kamuya açık ve serbestçe yeniden dağıtılabilir.

• Konut kredisi faizi serisi: Freddie Mac Birincil Konut Kredisi Piyasası Anketi (PMMS) haftalık 30 yıllık sabit faizli konut kredisi ortalaması, Ocak 1971 - Ç3 2024.
• Hazine getiri serisi: 10 yıllık vade için ABD Hazinesi Günlük Hazine Par Getiri Eğrisi Oranları (sabit vadeli Hazine, CMT), aynı pencere.
• Spread tanımı: spread_t = konut_kredisi_faizi_t − ust10_t, Perşembe PMMS gözlemi Perşembe Hazine kapanışına hizalanarak haftalık hesaplandı.
• Dönem ortalamaları: her on yıl veya adlandırılmış dönem içindeki haftalık gözlemlerin basit aritmetik ortalaması.
• Spread ayrıştırması (2022-2023): New York Federal Rezerv Bankası Liberty Street Economics blogu "Birincil Konut Kredisi Faizleri ile Hazine Getirileri Arasındaki Spread" (2023) makalesinden aktarılan atıflar; baz puan atıfları düzenleme yapılmadan raporlandı.
• Örneklem büyüklüğü: tam pencerede yaklaşık 2.800 haftalık gözlem.

Temel bulgular

• 1,7 yüzde puan uzun vadeli ortalama spread (1990-2019 ağırlıklı); on yıllık ortalamalar 1,31 pp (1990'lar) ile 1,99 pp (2020-2021) arasında değişiyor.
• 2023'te ortalama 2,85 pp spread — modern PMMS döneminde en geniş kalıcı fark; uzun vadeli ortalamanın yaklaşık 1,1 pp üstünde.
• 2022-2023 genişlemesinin ~40 bp'si faiz oranı oynaklığı güdümlü negatif konveksite primine atfedildi (Fed NY Liberty Street, 2023).
• ~30-40 bp Fed QT'sine atfedildi — Fed bilançosu azaldıkça azalan MBS talebi.
• Konut kredisi faizinin fed fonu sürprizine duyarlılığı: duyuru günü her sürpriz 25 bp fed fonu hareketine karşılık ~0,1 pp (çeşitli 2024 Wall Street araştırma olay çalışması tahminleri).
• Normalleşme potansiyeli: spread değişmeyen Hazine getirilerinde 1,7 pp uzun vadeli ortalamasına dönseydi, konut kredisi faizlerinde ~%0,5-0,75 aşağı yön var.

Uyarılar / Yanlılık kaynakları

• PMMS, uyumlu ve kredi notu yüksek kredileri aşırı örnekliyor. Freddie Mac'in anketi iyi nitelikli uyumlu kredileri hedefliyor; bunlar ortalama piyasa kredisinden daha sıkı işlem görüyor. Jumbo ve uyumlu olmayan faizler PMMS ortalamasının 25-100 bp üstünde olabilir.
• Spread anlık, gerçekleşmiş değil. N. haftasında kilit yapan borçlu 30 yıl boyunca öder; kilit zamanındaki spread ömür boyu maliyeti belirleyen şeydir. Dönem ortalamaları bağlam için yararlı, bireysel borçlu kararları için değil.
• Hazine getirileri günlük hareket eder; PMMS haftalık. Haftalık Perşembe hizalaması, oynaklık haftalarda spread serisine ~5-10 bp gürültü ekler.
• 1990 öncesi veriler yapısal değişim yanlılığına tabi. Konut kredisi piyasası çok daha küçüktü, MBS piyasaları daha az gelişmişti ve ARM ürünleri hacmin daha büyük bölümüne hakimdi. 1971-1989 spread tarihi mevcut ama modern koşullarla doğrudan karşılaştırılamaz.
• Spread ayrıştırma tahminleri modele bağlı. 40/30/15 bp atfı bir yayımlanmış tahmin; rakip araştırmacılar farklı bölünmeler bildirdi.
• Tahmin sicili kötü. "Spread sıkışmalı" argümanları 2022'den bu yana birden fazla noktada yapıldı ve tutturulamadı.

Kaynaklar

Freddie Mac Birincil Konut Kredisi Piyasası Anketi (haftalık veriler 1971-günümüz); ABD Hazinesi Günlük Hazine Par Getiri Eğrisi Oranları; New York Federal Rezerv Bankası "Birincil Konut Kredisi Faizleri ile Hazine Getirileri Arasındaki Spread" (Liberty Street Economics, 2023); JPMorgan Chase "ABD Sabit Gelir Stratejisi" Ç4 2024 görünümü; Vickery & Wright (2013), "TBA Trading and Liquidity in the Agency MBS Market," FRBNY Economic Policy Review, cilt 19, ss. 1-18.